COVID et LOYERS COMMERCIAUX

La crise sanitaire a contraint certains commerces à fermer leurs portes, ce contexte fragilise financièrement le Locataire et le Bailleur.

Il était raisonnable de considérer qu’un tel gel de l’activité économique devait entraîner une adaptation législative sur le règlement des loyers.

Le législateur s’est contenté de paralyser, pendant une période protégée, l’action du Bailleur à l’encontre du Locataire au titre des loyers impayés. Pas de résiliation du bail simplement…


Mais les loyers sont-ils dus ?

C’est une question simple qui engorgent désormais les Tribunaux. Les locataires tentant à juste titre de soulever des arguments juridiques divers pour réduire ou anéantir leur dette de loyers.

Ces arguments sont :

-la force majeure : cette pandémie ne serait pas un cas de force majeure car les conditions cumulatives de l’article 1218 du Code Civil ne sont pas réunies (imprévisibilité, irrésistibilité et « extériorité »). Un locataire avec une trésorerie confortable peut effectivement régler son loyer sans exploiter le local.

-L’exception d’inexécution : le Locataire serait dispensé d’exécuter son obligation de payer le loyer car il ne peut exploiter son local. Mais cette situation ne résulte pas d’un fait du Bailleur, son cocontractant…

-L’obligation de délivrance : cette obligation pèse sur le Bailleur. Mais ce dernier n’a pas repris les clés du local à son locataire. L’inexploitation du local n’a rien à voir avec sa mise à disposition. La cause de la fermeture ne résulte pas d'un manquement du Bailleur.

-L’imprévision : son application éventuelle dépendra de la date de signature du bail et de ses termes. De surcroît, il conviendra d’en faire la démonstration, judiciairement, sans pour autant que le Locataire ne soit dispensé du paiement des loyers pendant la procédure. Juridiquement, l’imprévision est peut-être l’argument le plus viable à opposer au Bailleur mais cela suppose une démonstration exigeante.

Ni le législateur ni le droit positif n’ont offert au Locataire un moyen juridique de ne pas payer son loyer pendant cette crise sanitaire.

Alors que faire ?

Un Bailleur confronté à une dette locative essentiellement liée à la crise sanitaire devra formuler à son Locataire une proposition d’apurement de cette dette avec éventuellement une annulation partielle des loyers (crédit d’impôt envisageable).

Ce plan d’apurement pourrait comprendre un lissage des loyers impayés jusqu’à la prochaine échéance triennale du bail ou jusqu’à son terme.

L’idée est de fixer la dette locative due puis de définir les modalités futures de règlement.

La signature d’un tel plan d’apurement pourrait être intégrée dans une Transaction. En contrepartie d’un ajustement de la dette locative et d’un engagement du Locataire de la régler, le Bailleur renonce à toute action judiciaire à ce titre.  Suivant les termes de cette transaction, il sera opportun de l’homologuer judiciairement afin de lui conférer une force exécutoire.  En cas de non-respect des termes de la transaction, le Bailleur pourra mandater un huissier de justice pour des mesures d’exécution forcée contre le Locataire.


En l’état, il paraît indispensable que le Bailleur formule des propositions ou entre en négociation avec son Locataire avant toute procédure.

La bonne foi, la loyauté, qui s’applique au Bailleur et au Locataire, justifie de telles préalables. Le juge y sera sensible en cas de procédure en résiliation de bail.