La Cour de cassation a mis fin au suspens dans deux arrêts du 30 juin 2022 (n°21-20.190 et n°21-20.127) concernant le sort des loyers impayés durant les différents confinements au cour desquels les commerces dit "non essentiels" ont dû fermer leurs portes.

Avec près d'une trentaine de pourvois à l'étude, ces décisions donnent nous renseignent sur l'analyse de la Haute juridiction.

D'une part, le confinement et la fermeture des commerces "non essentiels" ne constituent pas, pour le bailleur, un manquement à son obligation de délivrance, qui justifierait le non-paiement des loyers par le locataire commercial.

D'autre part, on pourrait s'aventurer à penser que les mêmes causes entraînent les mêmes conséquences : l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien avec la destination du local commercial prévue au contrat, ne peut être assimilé à la "perte de la chose" au sens de l'article 1722 du Code civil.

Dernier arguement brandi par les plaideurs, la force majeure a également été rejetée. Elle ne peut pas davantage être soutenue, le locataire reconnaissant, dans l'affaire n°21-20.190, qu'il n'était pas dans l'impossibilité de payer les loyers.

Quid toutefois s'il n'avait pas été en mesure de régler ces sommes ?  

Il sera interéssant d'étudier les prochains arrêts que la Cour de cassation rendra en la matière pour apprécier si sa position reste inchangée. 

 

Il n'en demeure pas moins qu'en l'état actuel, bien mal venu est le locataire commercial qui a décidé, sans l'assentiment de son bailleur, de ne pas régler ses loyers alors que son commerce était fermé en raison des mesures de lutte contre le Covid-19.

Au jeu du "payera - ne payera pas", il s'avère que le locataire commercial n'aura d'autre choix que de régler sa dette.