Dans un récent arrêt du 13 février 2026 (n°501671, mentionné aux tables du recueil Lebon), le Conseil d'Etat est venu les conditions d'application des règles dans un lotissement autorisé par un permis d'aménager.

Afin de comprendre les enjeux de la solution du Conseil d'Etat, il convient de rappeler que le dernier alinéa de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme prévoit :

"Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose."

Dans le cas d'un lotissement (ou d'un permis de construire valant division "PCVD"), le respect des règles d'urbanisme est apprécié au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement du PLU s'y oppose.

Autrement formulé, dans un lotissement (ou dans le cadre d'un PCVD) :

- par principe, les règles d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet,

- par exception, et si le règlement du PLU le prévoit, les règles d'urbanisme sont appréciées lot par lot.

C'est précisément sur les conditions pour appliquer l'exclusion de l'appréciation globale prévue par le règlement du PLU que le Conseil d'Etat s'est prononcé.

Les faits du litige étaient les suivants :

- un permis d'aménager a été délivré pour la réalisation d'un lotissement (détachement de deux lots à bâtir en suite de la division d'une parcelle acueillant déjà une construction existante),

- une fois les travaux du lotissement achevés, une demande de permis une maison individuelle a été déposée sur l'un des lots,

- un recours a été formé contre ce permis, que le  tribunal administratif de Marseille a rejeté.

Pour motiver son rejet, le tribunal administratif de Marseille a notamment rejeté les moyens tirés du dépassement du coeffient d'emprise au sol et de la superficie minimale d'espaces verts, en jugeant que ces règles devaient êttre appliquées lot par lot, et non à l'échelle globale du terrain avant division, compte tenu de l'article 6 des dispositions générales du PLU qui s'opposait expressément à l'application globale des règles d'urbanisme dans le cas d'un lotissement.

Pour ce faire, le tribunal s'est fondé sur la circonstance que les travaux du lotissement étaient achevés.

Le Conseil d'Etat censure pour erreur de droit le raisonnement des premiers juges.

Dans le droit fil de sa jurisprudence sur les lotissements (CE, 13 juin 2022, n°452457), la Haute Juridiction décide que le bénéfice des dispositions du dernier alinéa de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme (exclusion de l'application globale des règles d'urbanisme dans un lotissement) est subordonné au transfert, à la date de délivrance du permis de construire, en propriété ou en jouissance, d'au moins un des lots du lotissement créé.

C'est donc le détachement du lot (résultant d'un transfert en propriété ou jouissance) qui permet de bénéficier des règles applicables aux lotissements. La division autorisée par un permis d'aménager (ou une déclaration préalable) n'entraîne pas, en soi, une transfert en propriété ou en jouissance (même si les travaux du lotissement sont achevés), tant que les lots du lotissement ne sont pas cédés à un tiers par l'aménageur des lots. En effet, tant que cette cession (en propriété ou en jouissance) n'est pas intervenue, l'aménageur du lotissement demeure le seul et unique propriétaire du lotissement.

Le Conseil d'Etat introduit cependant une souplesse en précisant que le transfert (en propriété ou en jouissance) peut être assorti d'une condition suspensive d'obtention du permis de construire ; ainsi, une promesse de vente portant sur le lot à bâtir, et assortie d'une condition suspensive d'obtention du permis de construire sur ce lot, permet de bénéficier des règles applicables aux lotissements, et notamment de l'exclusion d'une appréciation globale des règles d'urbanisme.  

OB

Lien vers l'arrêt sur le site Légifrance : CE, 13 février 2026, n°501671