On vous entretient souvent au sujet de la garantie décennale.

Pourtant, dans la pratique, un autre sujet de discorde est au moins aussi fréquent.

Il s’agit principalement de défauts de construction ne relevant pas de la garantie décennale et intervenants avant ou au moment de la réception, ou de la défaillance (financière) du constructeur d’une maison individuelle ne finissant pas la construction, ou ne réparant pas ou mal les réserves soulevés.

Vous voulez faire construire un immeuble ou le rénover :

Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil :

" La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. "

Si de telles situations se produisent, vos garanties diffèrent en fonction de votre rôle dans l’ensemble (maître d’ouvrage ou non), mais également en fonction du professionnel à qui vous vous adressez directement ou indirectement (constructeur professionnel de maisons individuelles ou « simple » prestataire de droit commun).

La loi met donc à votre disposition un certain nombre d’outils pour garantir la réparation des ennuis fréquents de finition du marché,  mais celles-ci diffèrent an fonction du type de contrat que vous concluez soit directement ou indirectement:

  • le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) profite de la  garantie de livraison et d’une garantie financière sans limites sous forme d’une garantie de remboursement ou de dépôt de garantie.

    Vous pouvez soit conclure ce contrat directement avec le constructeur, soit vous adresser à un « promoteur-vendeur » qui contracte avec ce constructeur.

    Vos droits et obligations diffèrent considérablement en fonction de l’une ou l’autre situation.

    Les constructions de maisons réalisées par une entreprise qui ne relève pas de la catégorie CCMI dites entreprise de « droit commun » (le  « louage d’ouvrage » ou contrat d’entreprise) ne garantissent pas la livraison proprement dite, mais prévoient une garantie financière limitée sous la forme d’une retenue de garantie ou d’un cautionnement de l’entrepreneur principal et à titre individuel.

  • Vous avez, là aussi, le choix entre un contrat directement conclu avec l’entrepreneur de droit privé, ou le passage par un vendeur professionnel.

Passant par un vendeur professionnel vous êtes simple acquéreur ; si vous concluez directement avec le constructeur CCMI ou l’entrepreneur de droit privé, vous êtes maître d’ouvrage.

L’extrême complexité qui s’en suit justifie bien un petit article, qui a pour seul objectif de vous informer par quels moyens et à quel moment vous devez impérativement vous manifester afin de protéger la sécurité financière de votre projet: la majorité de ces garanties financières s’imposent par la loi, mais si elle ne sont pas contractées spontanément par l’entrepreneur, le constructeur ou votre vendeur – et ceci arrive bien plus souvent que vous ne le pensez – vous pouvez vous trouvez « le bec dans l’eau ». Surtout en cas de redressement ou liquidation de l’entreprise défaillante.

Quand vous êtes acquéreur d’un immeuble à construire, le type de garanties financières qui doivent être mises en place dépend de votre relation avec votre constructeur, donc du type de contrat que vous signez avec lui ou avec un vendeur intermédiaire qui contracte avec lui.

Inutile de vous rappeler qu’il faut impérativement signer un contrat, ou pour le moins un marché de travaux détaillé prévoyant les assurances, la garantie ou caution et les délais de réalisation de l’immeuble et vos obligations à l’égard d’éventuels sous-traitants de votre entreprise de droit commun.

 

CHAPITRE I : VOTRE VENDEUR EST MAITRE D’OUVRAGE

 

Dans la situation où vous passez par un vendeur pour faire construire un immeuble, prenez surtout conscience du fait que celui-ci a, dans les deux cas, les mêmes obligations vis-à-vis de vous, mais qu’il ne profite pas des mêmes garanties quand le constructeur est un entreprise de croit commun ou un professionnel de la construction de maisons individuelles (CCMI)

Dans ces deux cas vous êtes acquéreur, et vous traitez avec un maître d’ouvrage professionnel (votre vendeur), signant un contrat de vente avec un constructeur qui est souvent aussi maître d’œuvre (sauf si la construction est dirigée par un technicien, tel un architecte avec une « mission complète »).  

Si vous voulez laisser le choix à votre co-contractant entre vous rembourser pour les travaux mal ou non- exécutés, ou de vous garantir l’achèvement par un autre prestataire, ceci doit être explicitement prévu dans le contrat.

Pour ce qui concerne la garantie de bonne fin ou d’achèvement du marché, je vous conseille, soit un cautionnement solidaire, soit une garantie à première demande.

Dans ces deux cas, ce maître d’ouvrage professionnel est obligé de vous garantir, soit l’achèvement matériel, soit le remboursement financier équivalent à la défaillance du constructeur.

Faites-vous remettre sa police d’assurance préalablement à votre signature du contrat.

Il s’assure par ailleurs obligatoirement en « dommage d’ouvrage » comme tout maître d’ouvrage est contraint de faire, mais ce n’est pas le sujet de cet article.

Jusque-là tout est relativement simple : la garantie de remboursement est une garantie financière à part entière, alors que la garantie d’achèvement se présente sous la forme d’une  mise à disposition des sommes nécessaires, ou d’un cautionnement par une banque ou autre établissement financier,  permettant l’achèvement par une société tierce.

Vous faites bien de vérifier, non seulement la mention de la garantie dans votre contrat avec le vendeur, mais également la garantie ou le contrat de cautionnement lui-même, que vous vous faites remettre avant la signature du contrat.

Ne faites pas l’inverse, même si votre vendeur vous fait des promesses convaincantes au sujet de ses garanties.

 

CHAPITRE II : VOUS ETES VOUS-MEME MAITRE D’OUVRAGE

 

Si vous êtes maître d’ouvrage, vous avez des droits mais aussi des obligations. Le maître d’ouvrage particulier à des obligations de garantie de paiement qu’il soit face à un constructeur de maisons individuelles ou d’un entrepreneur, qui sont définies à l’article 1799-1 du Code civil.

Cet article précise : « Le maître d’ouvrage qui conclut un marché de travaux privés visé au 3ème de l’article 1779 doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par Décret en Conseil d’État ».

Ce montant est aujourd’hui fixé à 12.000,- €.

Si vous avez obtenu un prêt pour la construction, c’est l’établissement de crédit qui verse directement le montant du prêt au constructeur, au fur et à mesure de l’achèvement.

Le maître d’ouvrage particulier a de toute évidence des garanties aussi.

  1. La construction d’une maison individuelle par un constructeur professionnel.

 

Quand vous faites directement construire votre maison individuelle par un constructeur professionnel (avec ou sans plan proposé par lui ou son intermédiaire) vous êtes vous-même maître d’ouvrage et vous profitez de garanties financières réservées au contrat de construction de maisons individuelles (CCMI), à savoir une garantie de livraison et une garantie de remboursement ou un dépôt de garantie.

 

La garantie financière de parfait achèvement pour ce type de contrat se décline donc de trois façons :

Il s’agit d’une garantie de remboursement ou d’un dépôt de garantie (les deux pour garantir le remboursement financier sous la forme d’une somme allouée en cas de défaillance du constructeur) mais en plus d’une garantie de livraison, par lequel un organisme tiers s’engage à régler, ou à avancer, toutes sommes nécessaires pour la finition du marché par une société tierce en cas de défaillance de votre co-contractant initial.

La garantie de parfait achèvement impose à l'entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

Si vous passez par un promoteur immobilière c’est lui (et lui seul !) qui peut invoquer ces garanties. Vous, en tant qu’acquéreur final, disposez envers votre vendeur des garanties de remboursement ou d’achèvement (à ne pas confondre avec la garantie de parfait achèvement, donc !)

 

2. La construction d’une maison par un « loueur d’ouvrage » ou une entreprise « de droit commun ».

 

Si vous vous adressez directement à un « loueur d’ouvrage » tel un maçon – qui engage en règle général les sous-traitants d’autres corps de métier pour les clos, l’électricité et la plomberie etc.. - vous êtes toujours maître d’ouvrage mais la seule garantie que vous avez est la retenue de garantie à hauteur de 5 % du marché, ou une caution personnelle de l’entrepreneur principal correspondant à cette même somme.

Quand vous engagez une entreprise de droit commun vous ne bénéficiez pas d’une garantie de livraison équivalente aux souscripteurs d’un CCMI.

Mais votre entrepreneur vous doit une retenue de garantie qui se limite à 5 % de la valeur définitive du marché, ou une caution définies dans le cadre de la loi du 16 juillet 1971 et ceci pour garantir au maître de l’ouvrage la levée des réserves formulées lors de la réception des travaux et dans l’année réservée pour les réparer,

La retenue de garantie permet d’amputer le paiement de 5 % des acomptes dus sur la valeur définitive du marché.

Si votre cocontractant vous propose une garantie personnelle équivalente, assurez-vous au préalable que ceci a été effectivement fait !

Attention cependant : aucune garantie au sujet des réserves formulées lors de la réception des travaux n’est obligatoire, de même que ne sont obligatoires la garantie de bonne fin ou de parfait achèvement des travaux dans les relations entre l’entrepreneur locataire d’ouvrage et la personne privée maître d’ouvrage.

Vous avez donc tout intérêt à demander qu’il soit spécifié dans votre contrat que votre entrepreneur vous garantit le parfait achèvement des travaux, ainsi que la levée des réserves sous forme, tous les deux, d’une assurance qu’il vous transmettra avant toute signature d’un contrat.

S’il a contracté une caution, mais tergiverse au sujet de la levée des réserves au bout d’une année, vous avez tout intérêt à envoyer une lettre recommandée à la caution (en général la banque) pour motiver votre opposition à ce que le cautionnement soit levé automatiquement, ce qui est normalement le cas au bout d’une année après la formulation des réserves. Ceci doit évidemment être fait au moment de l’inexécution des obligations par l’entrepreneur.

Vous avez tout intérêt  à envoyer une copie à l’entrepreneur, ou si celui-ci est en redressement judiciaire (de plus en plus souvent le cas) au mandataire ou l’administrateur judiciaire.

 

3.    Vos obligations à l’égard du constructeur – quel qu’il soit.

 

En règle générale, c’est votre établissement de crédit qui versera le montant du prêt au locataire d’ouvrage avec lequel vous avez contracté et sur vos ordres. Ceci durera tant que vous n’aurez pas réglé l’intégralité du marché par le biais de ce prêt.

Le nouveau droit des consommateurs impose des vérifications et une obligation d’information détaillées de la part de votre banque, mais vous avez bien plus intérêt de faire vérifier ce contrat de prêt par un avocat ou autre spécialiste, que par le banquier ou son service juridique : les lacunes en ce domaine engagent la responsabilité de la banque, avec – souvent – une obligation de vous garantir les pertes financières liées à une mauvaise exécution, un abandon des travaux ou une liquidation judiciaire du constructeur sans garantie décennale, etc..

Si vous n’avez pas recours à un prêt, sachez que vous avez l’obligation de prévoir un cautionnement ou une autre forme de garantie pour le règlement du marché. Car si l’entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés et qu’aucune garantie n’a été fournie, celui-ci peut abandonner le chantier s’il n’a pas été réglé ou garanti dans les 15 jours suivants une mise en demeure en ce sens.

Cette obligation est d’ordre public et  la garantie bénéficie également au sous-traitant de l’entrepreneur avec lequel vous avez conclu le marché, ce sous-traitant disposant d’une action directe contre vous (Loi n° 75-1334, article 12).

Je serai plus succincte, prochainement,  au sujet de la garantie biennale.