En matière de baux commerciaux, la règle de principe est celle du plafonnement du loyer renouvelé, à moins que certaines exceptions ne s'appliquent. Le plafonnement limite la variation du loyer lors du renouvellement à l'évolution d'un indice légal (ICC/ILC/ILAT), sauf exceptions prévues par la loi.

 

Lorsque la durée du bail commercial excède 12 ans, généralement à la suite d’une tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est déplafonné de plein droit.

 

Il n’y a donc plus de limitation liée à l’indice, et le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle du bien. En effet, le plafonnement du loyer ne s'applique plus lorsque la durée du bail poursuivi excède douze ans (Civ. 3e, 5 févr. 2013, n° 12-10.069).

 

Ce déplafonnement du loyer permet de fixer ce dernier à la valeur locative du bien au jour du renouvellement. Cela peut donc être très préjudiciable pour le locataire.

 

Dit autrement, si le bail commercial de 9 ans est prolongé par tacite reconduction et excède 12 ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et sera fixé à la valeur locative.

 

Tout praticien des baux commerciaux sait que lorsqu'un bail de neuf ans arrive à son terme, et se poursuit par tacite prolongation, il faut veiller à dépasser la période de douze ans si l'on est pro-bailleur, ou au contraire interrompre la relation avant ce terme fatidique si l'on est pro-preneur. En effet, le plafonnement du loyer ne s'applique plus lorsque la durée du bail poursuivi excède douze ans.

 

Par ailleurs, si le bail d’origine est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, ce dernier est également déplafonné de plein droit à l’occasion de leur renouvellement.

 

En synthèse, les conditions d’application du déplafonnement sont les suivantes :

 

  • Bail conclu pour une durée initiale de 9 ans : tacite prolongation du bail (prolongement de la durée sans proposition de congé ou de renouvellement) atteignant une durée de plus de 12 ans ;
  • Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans : déplafonnement de plein droit ;
  • Le déplafonnement s’applique lors du renouvellement du bail.

 

Maître Gauriat se tient à votre disposition pour vous accompagner et faire valoir vos droits en cas de renouvellement de bail commercial ou de problématiques liées.