Lorsque vous louez un logement, vous pouvez souhaiter ajuster le loyer au fil du temps. Mais en tant que bailleur, vous ne pouvez pas le faire librement : la loi encadre strictement les conditions de révision annuelle (indexation) et de réévaluation à l’échéance du bail. Si vous vous laissez dépasser les délais ou formulez mal votre demande, vous pouvez perdre tout droit à l’augmentation ou même être obligé de rembourser des sommes perçues à tort.

Voici les grandes règles à connaître :

1. La révision annuelle (indexation du loyer)

La révision du bail correspond à la mise à jour du loyer chaque année, en cours de bail. Pour pouvoir l’appliquer :

  • Le contrat de bail doit inclure une clause explicite de révision : sans cela, le loyer ne peut pas être révisé.

  • Cette clause doit faire référence à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) prévu par la loi.

  • Le bailleur doit solliciter la révision dans l'année suivant la date prévue dans le bail. Si la demande est faite après ce délai, vous perdez le droit d’augmenter pour l’année écoulée.

  • L’augmentation n’est jamais rétroactive : elle ne s’applique qu’à partir de la requête faite.

  • Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet de révision du loyer.

 

2. La réévaluation du loyer à l’échéance du bail (renouvellement)

Ce n’est pas la même chose que la révision du bail. Vous ne pouvez demander une réévaluation que si :

  • Le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport au marché local, et vous pouvez le prouver (avec des loyers comparables) ;

  • Vous respectez les formes légales : la demande doit être faite au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, et comporter les mentions légales. Si la notification est mal faite, la demande devient nulle.

  • Si le logement se situe dans une zone où le loyer est encadré, votre proposition de nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence minoré fixé par arrêté préfectoral.

 

3. Quelles sanctions en cas d’erreur ?

Si vous, bailleur, omettez de respecter les règles :

  • Vous perdez définitivement votre droit à révision pour l’année manquée. 

  • Le locataire peut exiger le maintien du loyer antérieur, sans possibilité de rattrapage, au besoin par le biais d'une médiation . 

  • Si vous avez perçu une augmentation illégale, vous pourriez devoir rembourser le trop-perçu au locataire, dans la limite d’un délai de 3 ans (principe de prescription) à l'issue d'une procédure de première instance.

Attention, une clause de révision non conforme (imprécise, non liée à l’IRL, etc.) peut même être « réputée non écrite », rendant alors impossible sa mise en oeuvre. 

 

4. Conseils pratiques pour bailleurs et locataires

  • Si vous êtes bailleur, vérifiez que votre clause de révision du bail est claire et légale, et que vous respectez les délais pour la solliciter.

  • Si vous êtes locataire, sachez que vous pouvez contester une augmentation illégale dans les 3 ans suivant le paiement excessif.

  • Dans les zones où les loyers sont encadrés, soyez très vigilant quant au plafonnement imposé.

  • En cas de doute ou pour formaliser une notification de révision ou réévaluation, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou droit du logement pour sécuriser vos démarches.

En cas de doute, n'hésitez pas à rendez-vous en ligne avec un avocat à Rennes (ou ailleurs) pratiquant le droit immobilier et le droit du logement, cela permet d’éviter les erreurs coûteuses et de sécuriser vos démarches !