Vous êtes bailleur et le contrat de location arrivant à échéance, vous souhaitez reprendre le local commercial ? Vous êtes locataire en fin de bail et vous venez de recevoir un congé sans offre de renouvellement ?

Arrivé à l’échéance du bail, le bailleur peut refuser à son locataire le renouvellement de son contrat afin de reprendre les locaux loués par un congé sans offre de renouvellement.

Si le locataire qui se voit délivrer un congé remplit l’ensemble des conditions nécessaire au renouvellement de son bail, le congé emporte l’obligation pour le bailleur d’indemniser son locataire afin de lui permettre de poursuivre son activité :

  • Soit en transférant son fond dans d’autres locaux,
  • Soit en créant un nouveau fond.

Cette indemnité d’«éviction» peut prendre deux formes distinctes :

  • Si le non renouvellement du contrat entraine la disparition pure et simple du fonds de commerce du locataire (ce qui sera le cas dans l’hypothèse de la perte totale de la clientèle), alors l’indemnité sera qualifiée d’indemnité de « remplacement ».

Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique.

Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession.

Il n’existe pas de dispositions spéciales ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce et il appartient aux parties ou à défaut aux juges saisis de la demande d’indemnité de choisir la méthode qui leur semble la plus adaptée.

Finalement l’indemnité sera le plus souvent calculée sur la base d’un certain pourcentage des résultats d’exploitation des 3 dernières années.

À noter que l’indemnité dite de « remplacement » ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, celui-ci étant un élément composant le fonds de commerce.

  • Si l’exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents sans perte significative de clientèle, alors seule une indemnité de « déplacement » sera due au locataire.

Cette indemnité s’apprécie au regard de la valeur du seul droit au bail.

Cette valeur est appréciée le plus souvent au moyen de la méthode du différentiel de loyer. Elle revient à appliquer à la différence existante entre la valeur locative en renouvellement (le plus souvent égale au montant du loyer plafonné par la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)) et la valeur locative de marché un certain coefficient.

À noter que la différence entre le loyer en renouvellement et le loyer de marché peut s’avérer plus ou moins résiduelle si le bailleur peut démontrer qu’en cas de renouvellement, le loyer aurait été déplafonné et fixé à la valeur locative.

Si l’indemnité de déplacement se révèle supérieure à l’indemnité de remplacement, le locataire devra être indemnisé sur la base de l’indemnité de remplacement.

En cas d’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, il appartient au locataire de saisir le Tribunal de Grande Instance compétent dans un délai de DEUX ANS à compter de la date d’effet du congé.

En cas de doute sur votre situation, n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA.