Les dernières réformes Pinel /ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016) ont modifié considérablement le statut des baux commerciaux dans un sens trés « pro-locataire ».

Pour le locataire ces réformes sont une aubaine pour obtenir le remboursement de sommes payées à tort au bailleur (charges indues, charges disproportionnées, charges illicites…) et la nullité des clauses illicites ou réputées non-écrites (réputées ne jamais avoir existé) figurant dans le bail. L’audit permet également d’éviter de devoir respecter des clauses inapplicables.

HSA propose un audit de conformité de votre bail.

  • Exemples
  • Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

  • Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

  • Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux  à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498)

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an  - préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

  • Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

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