À l’occasion d’une question parlementaire, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance a précisé le champ d’application du droit de préemption du locataire commerçant instauré par la loi Pinel (C. com., art. L. 145-46-1).
Un sénateur souhaitait avoir confirmation que la vente d’un immeuble dont l’usage principal correspond à une ou plusieurs sous-destinations prévues au 5° de l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme (industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition), ne relève pas des dispositions de cet article.
Précisions sur les bénéficiaires du droit de préférence
Le ministre rappelle que « le droit de préférence étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte.
Ainsi, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier.
Si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fût-il occupant des lieux.
Les sous-locataires, les occupants à titre précaire (notamment, ceux dont le bail a été résilié, mais qui occupent encore les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation ou qui les occupent à titre gratuit), les usufruitiers ne sont pas inclus dans le bénéfice de ce droit.
Par ailleurs, l’exercice de l’activité doit être effectif. Le locataire qui a déclaré la cessation de son activité ne saurait, en principe, se prévaloir de ce droit postérieurement à la cessation de cette activité » ;
Précisions sur les locaux soumis au droit de préférence
Le droit de préférence « ne couvre pas les lots ayant d’autres usages que l’usage commercial ou artisanal. Si l’activité exercée s’est transformée et que l’usage a une nature autre qu’artisanale ou commerciale, il paraît difficile de se prévaloir de ce droit » ;
« Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut l’application du dispositif en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux.
L’avis n° 446 de la commission des lois du Sénat du 9 avril 2014 indique qu’il s’agi d’“exempter du droit de préférence la cession globale d’un immeuble, de quelque nature qu’il soit, qui comporterait un local commercial […]”.
Le législateur a visé spécifiquement la vente d’un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d’un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commercial conforme à leur destination, le propriétaire paraît libre de procéder à la vente globale de l’immeuble.
Il s’agit d’une interprétation stricte des limites aux conditions d’exercice du droit de propriété.
Une interprétation contraire obligerait le bailleur à procéder à une vente par lots contre sa volonté de procéder à une vente globale de l’immeuble.
Cela serait une atteinte disproportionnée aux conditions d’exercice du droit de propriété du bailleur, et donnerait au locataire un pouvoir de blocage.
Si la jurisprudence ne confirmait pas cette interprétation, le législateur devrait préciser le texte dans ce sens.
Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
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