Dans le cadre d’une vente immobilière, se pose régulièrement la question du traitement du mobilier. En la matière, les pratiques des notaires sont parfois assez divergentes.

Retour sur les enjeux côté acheteur et vendeur.

 

1. Côté acheteur

Il convient de rappeler que l’article 735 du CGI prévoit que les droits d’enregistrement, qui sont dus par principe par l’acheteur, sont perçus « sur la totalité du prix », « à moins qu’il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers, et qu’ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat ».

Nul doute que l’acquéreur souhaitera lister tout le mobilier dans l’acte de vente et que la valorisation qu’il souhaitera lui attribuer sera…généreuse !

Une telle approche est néanmoins susceptible de poser deux difficultés :

En premier lieu, une surévaluation du mobilier sera susceptible d’être critiquée par l’administration fiscale qui pourra rectifier la base imposable aux droits d’enregistrement et appliquer des pénalités importantes.

En second lieu, en cas de recours au prêt, l’établissement bancaire pourrait refuser de financer la quote-part du prix représentative des meubles, ces derniers n’étant d’ailleurs pas susceptibles de servir d’assiette à une sûreté réelle immobilière.

 

2. Côté vendeur

Rappelons en premier lieu qu’en cas de purge du droit de préemption, le montant à indiquer dans la déclaration d’intention d’aliéner sera le prix de l’immeuble seul, sans le mobilier de sorte qu’il n’est pas recommandé de surévaluer les meubles.

S’agissant du calcul de la plus-value immobilière, celle-ci est déterminée par la différence entre le prix global de cession (immeuble et meubles) et le prix d’acquisition de l’immeuble (sans les meubles) sous réserve de certains ajustements. On constate que l’économie éventuellement recherchée en matière de droits d’enregistrement lors de l’achat peut se transformer en plus-value plus lors de la revente…

Cependant, la doctrine administrative admet que la valeur du mobilier ne soit « pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.) » (BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 10).

Les meubles peuvent donc être déduits de la plus-value immobilière imposable sous réserve du respect de deux conditions cumulatives :

En premier lieu, le vendeur doit justifier de l’existence des meubles.

Si le recours à un inventaire de commissaire de justice est rare et si la production de facture ne prouve que l’achat d’un meuble et non pas sa présence dans l’immeuble vendu, une telle existence peut être démontrée par une liste qui serait indiquée dans l’annonce du bien immobilier ainsi que par des photos horodatées. La liste détaillée sera en tout état de cause mentionnée dans l’acte pour l’application des droits d’enregistrement.

Soulignons à cet égard que dans un arrêt de 2011, la Cour administrative d’appel de Nantes avait jugé que « si, en cas de vente d'un bien immobilier et de ses meubles, la plus-value immobilière ne doit être calculée qu'à partir du prix de cession de l'immeuble, c'est à la condition que les parties au contrat précisent ce qui, dans le prix de vente, correspond à la cession de l'immeuble et ce qui correspond à la cession des meubles » (CAA Nantes 7 avril 2011 n° 10NT00435).

En second lieu, le vendeur doit justifier que la valeur des meubles retenue est cohérente.

Ainsi, le prix de l’immeuble, déduction faite de la valeur des meubles, doit être cohérente par rapport au prix du marché. A défaut, l’administration fiscale pourra considérer qu’il existe une dissimulation du prix et rectifier le prix de l’immeuble. En effet, « lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation » pour le calcul de la plus-value imposable (article 150 VA du CGI).