La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en secteur protégé, est une forme de vente de logement, qui a lieu sous forme de construction/acquisition.

On parle de secteur protégé, par opposition au secteur libre, lorsque l’immeuble à construire est un immeuble à destination d’habitation ou mixte (à usage d’habitation et professionnel).

Actuellement, une grande majorité des acquisitions de logements individuels se réalisent par le biais d’une VEFA.

Et pour cause, la VEFA ou la vente à terme, sont seuls contrats possibles (à peine de nullité de tout autre contrat conclu à la place), lorsque l’acquisition porte sur un immeuble à construire (à usage d’habitation ou mixte) et que l’acquéreur effectue des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.

Exceptions : Il existe toutefois trois exceptions à cette obligation de conclure une vente en l'état futur d'achèvement :

  • lorsqu'il y a eu conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), avec fourniture de plan, si la fourniture du terrain est indirecte ;
  • lorsque la société acquéreuse est une société de construction-vente ; une société d'attribution ; ou une société coopérative ;
  • lorsque celui qui procure le terrain ou le droit à construire est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.

La VEFA est strictement encadrée par des règles du Code de la construction et de l’habitation mais également, par le droit commun.

L’article 1601-3 du code civil qui définit la VEFA et en pose les bases, dispose que : « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

La VEFA permet donc de devenir  propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction d’un bien immobilier.

Elle se décompose en plusieurs étapes clés.

 

I. LA SIGNATURE D’UN CONTRAT DE RESERVATION (R. 261-25 à L. 261-33 du Code de la construction et de l’habitation)

La conclusion d’un contrat de vente définitif, peut être précédé de la signature d’un contrat de réservation, lequel permet de « bloquer » le bien le temps que toutes les conditions soient remplies pour la conclusion du contrat final et ce, en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Le contrat de réservation qui n’est donc pas obligatoire dans le secteur protégé, il le devient si l’acquéreur souhaite se réserver la fourniture et la pose de certains équipements, ainsi que l’exécution de certains travaux de finition.

Absence d'obligation d'acquérir  au stade de la conclusion du contrat de réservation, vous ne contractez jamais l'obligation de conclure la vente de l'immeuble. En effet, si vous refusez de signer l’acte de vente, vous perdrez simplement le dépôt de garantie.

1.1 Le contrat de réservation, un avant contrat non obligatoire dans le secteur protégé :

Le contrat de réservation est un avant contrat (un contrat préparatoire), à la vente de l’immeuble à construire.

La signature d’un contrat de réservation est une étape importante, puisqu’en le signant le promoteur s’interdit de vendre le futur bien à tout autre acheteur potentiel.

Le contrat de réservation est nécessairement écrit et doit comporter, à peine de nullité, les mentions obligatoires suivantes :

  • la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, les dégagements et les dépendances,
  • la situation de l’appartement dans un immeuble (bâtiment, étage, palier), ou de la maison dans un lotissement,
  • les caractéristiques principales de la construction via une note technique sommaire  (nature et qualité des matériaux et des éléments d’équipements),
  • la description des équipements collectifs et de leurs conditions  d’utilisation,
  • le prix du bien et les modalités de paiement de celui-ci (il peut être révisable en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment, dit BT01),
  • la date à laquelle la vente pourra être conclue, c’est-à-dire, date de la signature du contrat de vente devant le notaire (cette date permet de déterminer le montant du dépôt de garantie, voir infra),
  • les délais d’exécution des travaux (la date est souvent donnée à titre indicatif, il peut être fait référence à un trimestre),
  • les prêts, leur montant, leurs conditions, et le nom du préteur, s’il y a lieu,
  • une reproduction intégrale des articles R. 261-28 à R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation (concernant le dépôt de garantie, ainsi que les conditions de sa restitution éventuelle, et la notification du projet d'acte de vente authentique).

Un exemplaire du contrat de réservation doit être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds.

1.2. Le contrat de réservation devient obligatoire lorsque l’acquéreur souhaite se réserver la fourniture et la pose de certains équipements, ainsi que l’exécution de certains travaux de finition

L’acquéreur d’un bien en VEFA, a la possibilité, dans certaines conditions, de se réserver la fourniture et la pose de certains équipements, ainsi que l’exécution de certains travaux de finition, à savoir :

  • installation des équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bains, de la salle d'eau, et du cabinet d'aisance ;
  • pose de carrelage mural ;
  • revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
  • équipement en convecteurs électriques (sous certaines conditions) ;
  • décoration des murs.

Lorsque l’acquéreur retient cette option, le contrat préliminaire doit obligatoirement prévoir :

  • que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble,
  • le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution,
  • le descriptif et chiffrage desdits travaux par le vendeur,
  • le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux mentionnés ci-dessus. Étant précisé que si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur sera tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution et ce, aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Sont exclus, en revanche, les travaux d'installation d'alimentation en eau potable et d'installation d'évacuation des eaux usées.

Les travaux ci-dessous listés ne pourront toutefois être réservés que s'ils répondent aux caractéristiques énoncées par la loi et donc si :

  • ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;
  • ils ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ils ne portent pas sur les entrées d'air ;
  • ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

1.3. Le vendeur peut-il solliciter un dépôt de garantie ?

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une formalité obligatoire, le versement d’un dépôt de garantie est quasi systématiquement réclamé par le vendeur .

Cette somme est la contrepartie à la réservation du bien, période pendant laquelle le promoteur s’interdit de vendre le futur bien à tout autre acheteur potentiel.

Le montant du dépôt de garantie est plafonné en fonction du délai prévu entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte définitif.

Ainsi, le dépôt de garantie sera au maximum de :

- 5% du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an,

- 2% du prix de vente, si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Au-delà d’un délai de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé

Compte spécial : le dépôt de garantie se fait sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, ou un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un notaire.

Le réservant (vendeur, promoteur), ne peut recevoir un chèque du réservataire au titre du dépôt de garantie. Une telle remise de chèque est susceptible d'entraîner la nullité du contrat et des sanctions pénales.

Sort du dépôt de garantie : si la vente est réalisée, son montant sera déduit du prix de l'immeuble exigible à cette date.

Si la vente n'est pas conclue du fait du réservant (vendeur, promoteur), le dépôt doit être restitué par ce dernier.

Lorsque le réservataire, décide de ne pas signer l'acte de vente définitif devant le notaire, il perd son dépôt de garantie, sauf dans quatre hypothèses :

  • s'il a exercé son droit de rétractation ;
  • s’il n'a pas obtenu son crédit (voir infra) ;
  • si le réservant s'est engagé de façon ferme et définitive et ne propose pas de contrat conforme au contrat de réservation ;
  • s'il peut invoquer un juste motif au sens de l’article R. 261-31 du CCH, à savoir :
    • si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
    • si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel (et ce, quelles que soient les causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
    • si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
    • si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
    • si l'immeuble ou la partie d'immeuble, présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10 %.

 

II. LES DELAIS DE RETRACTATION 

Après signature, le contrat de réservation doit être transmis à l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception (ou tout autre moyen permettant la vérification de la date de réception).

A compter du lendemain de la transmission du contrat de réservation par LRAR, le réservataire peut exercer son droit de rétractation, dans un délai de 10 jours.

Ce droit de rétractation peut être exercé sans qu'il n'ait besoin d'invoquer un quelconque motif et intervient donc librement.

Pour ce faire, il doit adresser une lettre recommandée avec demande d'avis de réception au vendeur, en précisant :

  • la date d'envoi ;
  • les nom, prénom, adresse du réservataire ;
  • les nom et prénom du vendeur ;
  • l'adresse du bien concerné par le contrat de réservation ;
  • qu’il entend exercer son droit de rétractation en vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ledit courrier devra être signé par le réservataire.

Dans le cas d'exercice du droit de son rétractation, le dépôt de garantie devra lui être restitué par le dépositaire (banque ou notaire), sans retenue ni pénalité, et ce, dans le meilleur délai.

Lorsque le contrat a été conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire

Dans ce cas et dans ce cas uniquement, le contrat de réservation peut être remis en mains propres à l’acheteur.

Le délai de rétractation de 10 jours, court alors à compter du lendemain de la remise en mains propres du contrat de réservation, et peut également intervenir librement, sans qu’il n'ait besoin d'invoquer un quelconque motif.

La rétractation doit s’exercer par le biais de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au vendeur dans les mêmes conditions que lorsque le contrat est conclu sans intermédiaires (voir supra).

La nullité du contrat de réservation peut-elle impacter le contrat de vente définitif ?

En principe, la nullité du contrat de réservation n’impacte pas la vente définitive, en raison de leur indépendance, et du caractère facultatif du contrat de réservation.

Toutefois, il peut en être différemment lorsque la cause de la nullité du contrat est :

  • le non-respect du délai de réflexion de 10 jours,
  • tout autre cause, si l’acheteur s’est réservé le droit d’exécuter certains travaux par lui-même.

Dans ce cas-là, le contrat de réservation est nul et par conséquent, la vente définitive l’est en principe également.

Attention : il est possible pour l’acquéreur de renoncer expressément à se prévaloir de la nullité de la vente (sous certaines conditions). Dans ce cas, il ne pourra plus revenir sur sa renonciation plus tard.

 

III. LA SIGNATURE DU CONTRAT DEFINITIF

Dès que toutes les conditions de réalisation de la vente du logement sont réunies, un contrat de vente définitif devra être obligatoirement signé devant notaire.

Attention : en cas de procuration, il convient qu’elle soit établie par acte authentique, lorsqu’elle est donnée par l’acquéreur – à l'inverse, celle donnée par le vendeur pourra l'être par acte sous seing privé.

Un exemplaire du contrat définitif doit être remis à l’acquéreur au moins un mois avant la signature dudit contrat.

3.1. Le contrat doit, à peine de nullité, mentionner plusieurs points :

  • la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
  • le prix, les modalités de paiement, le caractère révisable et les modalités de la révision (pour les modalités de révision voir supra) ;
  • le calendrier prévisionnel d’appels de fonds, en fonction de l’état d’avancement du programme de construction (voir infra),
  • le délai de livraison ;
  • la justification de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement ;
  • les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur ;
  • le règlement de copropriété ;
  • les indications utiles relatives à la consistance (distances chiffrées ; dimensions ; différentes parties de l'immeuble ; surfaces de chacune des pièces et des dégagements ; hauteurs sous plafond ; coupes et élévations) ;
  • les indications relatives aux caractéristiques techniques de l'immeuble (via devis descriptif ou notice descriptive portant notamment sur des matériaux utilisés).

Les indications mentionnées dans les deux derniers points devront être mentionnées dans un document, lequel sera soit annexé au contrat de vente, soit déposé chez un notaire.

3.2. Le prix et les modalités de paiements

Les paiements, y compris le dépôt de garantie s’il y en a eu, ne peuvent excéder au total :

  • 35 % à l’achèvement des fondations,
  • 70 % au hors d’eau (toiture et étanchéité),
  • 95 % à l’achèvement,
  • 100% à la livraison. Étant précisé que les 5% restant, peuvent être consigné en cas de contestation sur la conformité du bien.

Si le contrat de réservation avait été signé, la somme payée au titre du dépôt de garantie par l’acquéreur, viendra en déduction du prix total de la vente.

Consignation : le lieu de consignation des sommes versées au titre du prix de vente peut être prévu contractuellement.

Souvent, il s’agira d’un compte unique, propre à l'opération, lequel sera ouvert auprès de l'établissement de crédit garant du constructeur (accordant la garantie obligatoire d'achèvement ou de remboursement), centralisant tous les fonds relatifs à l’immeuble à construire.

Attention, en cas de consignation sur un compte unique, seuls les paiements effectués sur ledit compte seront libératoires. Par conséquent, le paiement par chèque ou entre les mains du notaire, pourra vous exposer à procéder à un nouveau paiement.

Révision du prix : le prix indiqué dans le contrat de vente peut être définitif. Toutefois, pour des raisons évidentes (eu égard à l’augmentation du cout des matériaux, de la main d’œuvre, etc.), il est le plus souvent révisable.

Étant précisé que le caractère révisable et les modalités de révision doivent obligatoirement être précisés dans le contrat de vente, à défaut, le prix mentionné est présumé être définitif.

La révision s'applique sur chaque paiement ou dépôt, dans une limite de 70 % de la variation de l'indice national, dit BT 01.

Pénalités de retard : le contrat peut comporter des pénalités en cas de retard dans les paiements (dans la limite de 1 % par mois).

 

VI. LA RESOLUTION DE LA VENTE

4.1. Clause résolutoire

En cas de défaut de paiement de l’acquéreur, et si dans le contrat de vente figure une clause résolutoire, le vendeur pourra se prévaloir de celle-ci.

Pour cela, il devra procéder par un acte d’huissier, en faisant une sommation ou un commandement de payer à l’acquéreur.

L’acquéreur disposera alors d’un délai d’un mois, soit pour s’exécuter, soit pour solliciter des délais de paiement au près du juge (article 1343-5 du Code civil).

L’inertie de l’acquéreur pendant ce délai entrainera la résolution de plein droit du contrat de vente (sauf si est en cause le solde du prix).

Des restitutions s’en suivront entre les parties, ainsi que l’application d’une éventuelle indemnité inférieure ou égale à 10 % du prix de vente, mise à la charge de la partie à laquelle la résolution est imputable.

De plus, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi.

4.2. Résolution judiciaire

En absence de clause résolutoire prévue par le contrat et si l’acquéreur ne paie pas, le vendeur peut agir en justice, afin d'obtenir le prononcé de la résolution du contrat.

 

V. LA RECEPTION DU BIEN

La réception du bien est attestée par un procès-verbal de réception, signé entre le vendeur et les différentes entreprises intervenues sur le chantier de construction.

L’acheteur ne réceptionne donc pas directement son bien. Dans ce contexte, il lui est fortement conseillé de demander la transmission d’une copie du procès-verbal en question, car il constitue le point de départ de toutes les garanties de désordres.

 

VI. LA LIVRAISON DU BIEN

A la suite de la réception, l’acheteur se verra remettre les clés du bien. A cette occasion, une visite des lieux est organisée, qui doit permettre à l’acheteur de vérifier le bon achèvement des travaux.

5.1. Vérification du bon achèvement du bien

A l’issue de cette visite, l’acheteur peut être confronté à deux cas de figure :

  • aucun défaut d’exécution des travaux n’est constaté : dans ce cas, l’acheteur acceptera la livraison du bien sans réserves. Il devra verser le solde du prix au vendeur,
  • des finitions restent à effectuer ; de différents défauts de conformité (le logement est différent de celui commandé), ou des vices de construction (le bien est conforme, mais présente des malfaçons), sont constatés : dans ce cas, l’acheteur devra en dresser une liste, aussi précise que possible, et la faire figurer à titre de réserves sur le procès-verbal de réception.

A défaut de réserves émises sur le procès-verbal de réception, l’acheteur dispose encore de la possibilité de faire parvenir les réserves en question au vendeur dans un délai maximal d’un mois, à compter de la signature du procès-verbal de réception.

Une fois ce délai écoulé, il ne sera plus possible de formuler des réserves. L’acheteur qui constaterait des défauts ou vices ultérieurement, devrait agir sur la base des garanties légales en matière de construction (parfait achèvement, biennale, décennale, etc.).

5.2. Rétentions du prix en cas de défauts et vices de construction constatés

La formulation des réserves est une étape importante, car elle permet de retenir le solde du prix (5%), et de contraindre le ou les corps de métiers impliqués à rectifier les défauts.

Le solde du prix doit alors être consigné sur un compte bloqué, ouvert spécifiquement auprès d’un notaire ou de la caisse des dépôts et consignations.

La somme ne sera versée qu’au moment où les réserves auront toutes été régularisées.

Si toutefois, le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de 13 mois à compter de la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes).

5.3. Les pénalités de retard de livraison

La plupart des contrats comportent une clause qui prévoit le versement de pénalités par le vendeur.

Toutefois, si le retard a pour origine un cas de force majeure (ex : intempéries exceptionnelles), le vendeur ne sera pas tenu au versement de pénalités.

 

VII. LES GARANTIES

Les différentes garanties offertes à l’acquéreur, qui commencent à courir à compter de la réception (voir supra), sont les suivantes :

Garantie de parfait achèvement : c’est une garantie qui pèse sur les constructeurs, pendant un an, à compter de la date de réception des travaux au profit de l’acquéreur. Elle s’applique à la réparation de tous les désordres liés aux travaux de bâtiment.

Pour aller plus loin : https://consultation.avocat.fr/blog/zaira-apacheva/article-37249-3.-garantie-de-parfait-achevement-articles-l.-111-13-et-suivants-du-code-de-la-construction-et-d-habitation.html

Garantie de surface : si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat de vente et ce, de plus de 5%, l’acquéreur pourra demander une diminution du prix en justice, dans le délai de un an à compter de la livraison du bien.

Garantie biennale (de bon fonctionnement) :  elle s’applique aux défauts qui affectent les éléments d’équipement qui sont séparables du gros-œuvre, sans avoir de conséquences sur celui-ci (portes, fenêtres, volets, canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines, revêtements, etc.), pendant 2 ans, à compter de la date de réception des travaux.

Pour aller plus loin : https://consultation.avocat.fr/blog/zaira-apacheva/article-37250-4.-garantie-biennale-articles-l.-111-16-et-r.-111-27-du-code-de-la-construction-et-d-habitation.html

Garantie de l’isolation phonique : elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. Cette garantie ne joue qu’à l’égard du premier occupant du logement.

Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : elle garantit pendant 10 ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité, de la toiture, défaut affectant les fondations, etc).

Pour aller plus lui : https://consultation.avocat.fr/blog/zaira-apacheva/article-37251-5.-garantie-decennale-articles-1792-et-suivants-du-code-civil.html

L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

 

VIII. SI L’IMMEUBLE RESTE INACHEVE ?

Dans le but d’assurer à l’acheteur que la construction pourra être achevée, ou que dans le cas contraire, il sera remboursé, le vendeur a l’obligation de souscrire une des deux garanties de construction suivantes :

  • soit une garantie financière d’achèvement :

Il s’agit de la garantie la plus couramment proposée.

Elle prend la forme d'un cautionnement donné par un organisme financier (une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur).

En cas de défaillance financière du vendeur, l’organisme financier concerné financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux.

Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré.

  • soit une garantie de remboursement :

Elle prend également la forme d’un cautionnement donné par un organisme financier, lequel s’engage, solidairement avec le promoteur, à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur, si la vente fait l’objet d’une résolution pour cause de défaut d’achèvement.

 

Samedi 14 novembre 2020