Il ressort de l’arrêt du 12 novembre 2020, rendu par la Cour de cassation (Cass. Civ 1re., 12 nov. 2020, n° 19-19.481, publié au Bulletin) que, lorsque dans le cadre d’un litige contractuel, l’une des parties initie une action en justice afin de solliciter l’exécution forcée du contrat litigieux, la partie défenderesse peut invoquer la nullité dudit contrat, à condition que celui-ci n’ait reçu aucune exécution, par l’un ou l’autre des contractants.  

A titre de rappel, l’action en nullité d’un contrat n’est pas, pour des raisons évidentes, éternelle. En effet, celui qui souhaite voir le contrat qu’il a conclu annulé, devra agir dans un certaine laps de temps (délai de droit commun est de 5 ans à compter de la signature du contrat, ou à compter de la découverte d’un vice de consentement).  

Toutefois, lorsqu’un contractant est assigné en exécution forcée du contrat par son cocontractant, il peut, malgré la prescription de l’action en nullité, invoquer en défense l’exception de nullité du contrat.

Ainsi, l’exception de nullité permet d’empêcher un contractant qui souhaiterait obtenir l'exécution du contrat nul, de contourner l'obstacle que constitue la prescription extinctive de l'action en nullité, en ne demandant pas immédiatement l'exécution du contrat et en attendant l'expiration du délai de prescription pour la demander.

Toutefois, pour que l'exception de nullité puisse être invoquée contre les poursuites du demandeur, il faut que le contrat n'ait pas encore été exécuté (article 1185 du Code civil).

En l’espèce, un agent immobilier a assigné son mandant (acquéreur), en paiement des commissions dues en exécution des mandats de recherche d’un bien immobilier. Celui-ci a alors appelé les vendeurs en la cause et tous deux ont soulevé la nullité des mandats de recherche.

L’agent commercial a argué que l’action en nullité des mandats était prescrite.

Les juges du fond n’ont pas suivi cette argumentation, au motif que l’agent immobilier poursuivant les mandants pour la totalité des commissions, ces derniers n’avaient donc effectué aucun paiement et que par conséquent, la condition de l’absence d’exécution étant remplie, l’exception de nullité pouvait être invoquée par les mandants. 

Cette décision est cassée par la Cour de cassation qui rappelle que le commencement d'exécution des mandats devait être apprécié indépendamment de la partie qui l'avait effectué.

En effet, en l’espèce, l’agent immobilier ayant exécuté certaines de ces obligations en vertu des mandats d’agence, les mandants ne pouvaient donc plus se prévaloir de l’absence d’un commencement d’exécution, et de ce fait, de l’exception de nullité desdits mandats.

Samedi 28 novembre 2020