3ème Civ., 21 novembre 2024, n°21-12.661

Dans cette affaire, une promesse unilatérale de vente (PUV) a été consentie en 1971 pour une durée de 4 ans tacitement renouvelable. 

En 2011 (!), le promettant indique au bénéficiaire que la PUV est caduque. Ce dernier lève l'option en 2016 et assigne le promettant en vente forcée.

Saisie du litige, la CA d'Aix considère que la rétractation d'une PUV ne peut donner lieu qu'à des dommages et intérêts et non à l'exécution forcée. Le bénéficiaire se pourvoit en cassation.

La troisième chambre civile casse l'arrêt en rappelant que, depuis la réforme de 2016, le contrat est formé sous réserve de la levée d'option par le bénéficiaire. En d'autres termes, le promettant ne peut pas se rétracter...

En outre, la Cour de cassation rappelle utilement que la vileté du prix d'achat (moyen retenu par la CA d'Aix pour débouter le bénéficiaire) s'apprécie au jour de la conclusion de la promesse de vente et non au jour de la levée d'option : 

18. Pour confirmer le rejet de la demande de transfert de la propriété de l'immeuble promis, l'arrêt énonce que l'appréciation du prix s'effectue, non pas à la date de la promesse, mais à celle de l'échange de l'accord des volontés, c'est-à-dire à la date de levée de l'option par le bénéficiaire, soit en l'occurrence le 18 novembre 2016, la disparité entre les offres de prix obtenues par le promettant et la proposition d'achat émanant du bénéficiaire établissant le caractère ni réel ni sérieux du prix et conduisant à la nullité de l'acte.

Tout ce beau monde est renvoyé devant la CA d'Aix qui devrait désormais ordonner le transfert de propriété.