L’article 544 du code civil prévoit solennellement :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit est toutefois classiquement limité par l’application de la théorie des troubles anormaux de voisinages qui permet de sanctionner le voisin créant un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage.

Dans le cas particulier des copropriétés, il est admis de longue date que les copropriétaires peuvent, entre eux, engager leur responsabilité pour trouble anormal de voisinage (Cass Civ2, 17 mars 2005, n°04-11279).

Toutefois, la question de savoir si le syndicat des copropriétaires, dont la fonction est de représenter « la collectivité des copropriétaires », pouvait rechercher la responsabilité d’un de ses membres sur ce fondement n’avait pas été tranchée.

Cela s’explique notamment par le contenu même de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui impose aux copropriétaires le respect du règlement de copropriété, lequel prévoit souvent des mesures relatives au respect du voisinage et qui dispose en son article 9 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble »

Ainsi, lorsqu’un syndicat recherche la responsabilité d’un copropriétaire indélicat dans ses relations de voisinage, il se fonde le plus souvent sur la violation du règlement de copropriété ou de l’article 9 précité.

Malgré ce, et comme le constate la Cour de cassation, la voix offerte par le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour sanctionner un copropriétaire indélicat ne prive aucunement le syndicat des copropriétaires de rechercher la responsabilité d’un de ses membres sur le fondement des troubles anormaux de voisinages :

« Qu'en statuant ainsi, alors qu'un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le principe susvisé »

Cass Civ3, 11 mai 2017, n°16-14339, publié au bulletin.

 

Ce fondement juridique pourra notamment s’avérer utile en présence d’un règlement de copropriété peu disert sur les obligations des copropriétaires ou bien de troubles n’ayant pas pour origine directe la jouissance par le voisin de ses parties privatives ou des parties communes.