Article à jour au 18 avril 2020.

Par plusieurs ordonnances du 25 mars 2020, le gouvernement est venu adapter la législation à la situation épidémique exceptionnelle rencontrée par le France. 4 ordonnances concernent plus particulièrement les propriétaires immobiliers :

  • Ordonnance n°2020-304 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.
  • Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19.
  • Ordonnance n°2020-316 relative au paiement des loyers, factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19.
  • Ordonnance n°2020-331 relative au prolongement de la trêve hivernale.

 

A . Dispositions applicables en matière de copropriété.

L’épidémie en cours et notamment le confinement décidé rendent impossible la tenue des assemblées générales de copropriété. Le suivi de la copropriété est assuré durant cette période par le Syndic, lequel garantira le fonctionnement normal de l’immeuble.

Cependant, lorsque le contrat de Syndic arrive à expiration, il ne peut être renouvelé sans décision de l’assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires (durée classique de 3 ans – 1 an dans certains cas).

Pour pallier cette problématique de l’arrivée à échéance du contrat de Syndic à compter du 12 mars 2020, une reconduction automatique de celui-ci est prévue afin d’assurer notamment la conservation de l’immeuble.

Ce renouvellement automatique est effectif jusqu’à la prise d’effet d’un nouveau contrat de syndic désigné par une assemblée générale et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2020. Cette disposition ne s’applique cependant pas lorsque l’assemblée générale a désigné un Syndic avant l’entrée en vigueur des ordonnances.

 

B . Dispositions applicables en matière de baux d’habitation.

Malgré l’épidémie en cours, le locataire est toujours redevable du paiement des loyers dans le respect des échéances contractuellement prévues.

Les délais laissés au propriétaire pour s’opposer au renouvellement du bail d’habitation (reprise pour habiter, pour motif légitime et sérieux) sont prolongés, s’ils expirent entre le 12 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois, de deux mois à compter de la fin de la période précitée.

Rappel : l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 déclare l’état d’urgence sanitaire pour 2 mois à compter du 24 mars 2020, soit jusqu’au 24 mai 2020 inclus

Lorsqu’une procédure de commandement de payer visant la clause résolutoire a été engagée contre le locataire, l’acquisition de la clause résolutoire est paralysée entre le 12 mars 2020 et la date d’expiration de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois (appelée période protégée). La prise d’effet de la clause résolutoire et donc le possible engagement d’une procédure d’expulsion sera reportée, après la période protégée, du délai compris entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle le preneur devait remplir son obligation.

Au regard de la fermeture partielle des juridictions, l’engagement d’une procédure contre un locataire est impossible. En tout état de cause, les actions en justices à engager sous peine de prescription (délai de prescription de 3 ans pour les loyers) seront réputées faites à temps si elles sont engagées dans un délai de 2 mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire.

La trêve hivernale, qui devait prendre fin au 31 mars 2020, est repoussée au 31 mai 2020, avec pour conséquence la suspension de toute mesure d’expulsion non exécutée sauf exceptions particulières.

 

C . Dispositions applicables en matière de baux commerciaux.

Les entreprises individuelles ou sociétés éligibles au fonds de solidarité Covid-19 « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ».

Pour bénéficier de cette dérogation, le locataire doit transmettre au bailleur une déclaration sur l’honneur indiquant qu’il respecte les conditions permettant de bénéficier du fonds de solidarité et atteste de l’exactitude des informations déclarées. Cette attestation doit être accompagnée de l’accusé de réception du dépôt de la demande d’éligibilité au fonds de solidarité souscrite par le locataire

Cette dérogation s’applique pour les loyers et charges exigibles entre le 12 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire + 2 mois. En tout état de cause, ne peut être écartée la possibilité pour le locataire, notamment celui faisant l’objet d’une fermeture administrative du fait du confinement, de mettre en avant un cas de force majeure pour suspendre le paiement des loyers.

Rappel : l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 déclare l’état d’urgence sanitaire pour 2 mois à compter du 24 mars 2020, soit jusqu’au 24 mai 2020 inclus

Les délais laissés au locataire pour demander le renouvellement de son bail ou sa résiliation anticipée (période triennale) ou au propriétaire pour donner congé avec ou sans renouvellement sont prolongés, s’ils expirent entre le 12 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois, de deux mois à compter de la fin de la période précitée.

Lorsqu’une procédure de commandement de payer visant la clause résolutoire a été engagée contre le locataire, l’acquisition de la clause résolutoire est paralysée entre le 12 mars 2020 et la date d’expiration de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois (appelée période protégée).

La prise d’effet de la clause résolutoire et donc le possible engagement d’une procédure d’expulsion sera reportée, après la période protégée, du délai compris entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle le preneur devait remplir son obligation.

Au regard de la fermeture partielle des juridictions, l’engagement d’une procédure contre un locataire est impossible. En tout état de cause, les actions en justices à engager sous peine de prescription seront réputées faites à temps si elles sont engagées dans un délai de 2 mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire.