Conformément aux dispositions de l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Ce dossier comprend un certain nombre de documents et, notamment, le risque d’exposition au plomb, la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, etc.

Le caractère erroné de ce dossier comme sa non conformité aux règles de l’art et aux normes en vigueur engagent la responsabilité du diagnostiqueur.

Si la responsabilité de ce dernier ne faisait aucun doute, l’étendue de la réparation faisait, quant à elle, l'objet de discussion. En effet, il convient de déterminer si cette réparation doit se limiter à une perte de chance pour l’acquéreur d’acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, voir de renoncer à l’achat, ou, au contraire, si elle doit s’étendre à la réparation de l’intégralité des préjudices subis par l’acquéreur (frais de remise en état et préjudice de jouissance).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré cette dernière solution tandis que la première chambre civile considérait que seule pouvait être réparée la perte d’une chance.

La Chambre Mixte de la Cour de cassation a tranché cette divergence jurisprudentielle dans un arrêt en date du 8 juillet 2015[1] :

« …il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie ».

 

Depuis lors, cette jurisprudence a été confirmée à plusieurs reprises par la troisième chambre civile et, notamment, par un arrêt du 8 décembre 2016[2], rendu au visa de l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’habitation, lequel rappelle expressément que « les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l'attestation destinée à informer l'acquéreur revêtent un caractère certain ».

Cette jurisprudence instaure ainsi une véritable garantie contre le risque au profit de l’acquéreur.

 

Elise ECOMBAT-ALGLAVE

Avocat au Barreau de Laon

 

[1] Chambre mixte 8 juillet 2015, n°13-26.686.

[2] Troisième Chambre civile 8 décembre 2016, n°15-20.497.