Les prix atteints par l'immobilier en région parisienne font que de moins en moins de couples parviennent à devenir propriétaires, à moins d'accepter de passer chaque jour de longues heures à faire le trajet entre son domicile et son travail.

Une solution existe pourtant, qui permet d'acquérir des biens immobiliers de valeur à des prix nettement inférieurs à ceux du marché : les ventes sur adjudication, c'est-à-dire aux enchères.

Lors de ces ventes, des biens immobiliers de toutes natures, appartements, maisons, bureaux, boutiques, locaux industriels et commerciaux, parkings, terrains constructibles ou non, sont proposés aux acquéreurs.

Le prix généralement nettement moindre de chaque bien (par rapport au prix du marché) tient à son origine : contrairement aux biens qui sont proposés par les agences immobilières pour le compte des particuliers ou des marchands de biens, et qui collent généralement au prix du marché, les biens proposés aux ventes aux enchères sont vendus sur décision de justice ; saisie et vente de biens immobiliers dont le propriétaire devait de l'argent au poursuivant (celui qui organise la vente), vente de biens dont le propriétaire est décédé sans héritier(s), cas bien plus fréquent qu'on ne le croit, ou bien licitation, c'est-à-dire vente de biens dépendant d'une succession, dans laquelle les héritiers n'ont pu se mettre d'accord, ou vente de biens dépendants d'une indivision suite à divorce, pour les cas les plus fréquents.

Ces biens peuvent être vendus libres d'occupation, ce qui permet à l'adjudicataire, c'est-à-dire celui qui a remporté les enchères, d'obtenir les clés et de s'y installer très rapidement après la vente, mais peuvent également être vendus occupés, soit par un locataire disposant d'un bail, soit par les anciens propriétaires.

Dans le cas où le bien est occupé par des locataires, il sera nécessaire, si l'on souhaite récupérer ce bien soit pour l'habiter soit pour le revendre, de faire délivrer un congé dans les formes légales, ce qui peut prendre plus ou moins de temps selon la date de fin du bail.

Dans le cas où le bien est occupé par les anciens propriétaires, le jugement d'adjudication est en lui-même un titre permettant l'expulsion de ces derniers.

L'acquéreur avisé, c'est-à-dire bien conseillé par son avocat, prendra soin de saisir sans délai la juridiction concernée afin de faire fixer une indemnité d'occupation à la charge de l'ancien propriétaire, ce qui permettra d'obtenir règlement de cette indemnité d'occupation, substitut de loyer, soit par prélèvement sur les sommes qui pourraient revenir au propriétaire à l'issue de la vente, soit en cas de défaut d'octroi de la force publique pour expulser, par mise en cause de la responsabilité financière de l'État, procédure peu connue mais très efficace.

La question qui vient maintenant à l'esprit de chacun est de savoir si le coût d'une telle procédure est plus ou moins onéreux que celle conduisant à l'acquisition par l'intermédiaire d'un notaire.

La réponse est tout simplement que le coût d'acquisition d'un bien immobilier est essentiellement constitué, outre les émoluments fixés par la loi, et identiques pour les notaires et les avocats, par les droits perçus par l'État, droits d'enregistrement et droits de publication, qui seront perçus par le notaire ou l'avocat pour être reversés à l'État.

Seuls les honoraires de l'avocat ou du notaire, libres, pourront varier, mais ne représentent de toutes manières qu'une part infime du coût global de l'opération.

La question suivante est de savoir comment faire ?

Tout le monde sait qu'une fois qu'on s'est mis d'accord sur le prix avec l'ancien propriétaire, on va voir le notaire de son choix qui s'occupera de tout.

Le principe est un peu le même pour les ventes aux enchères, où l'essentiel est de contacter un avocat qui connaisse bien la procédure et effectuera pour vous toutes les démarches nécessaires, tout comme le ferait un notaire.

Tout comme chez le notaire, il y aura lieu de prévoir de fournir une provision, sous forme de chèques de banque, le premier chèque libellé à l'ordre du bâtonnier séquestre, d'un montant minimum de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3000 €, le second, libellé à l'ordre de la Carpa (caisse autonome de règlement pécuniaire des avocats), d'un montant suffisant pour couvrir les frais préalables, généralement compris entre 8 et 12 000 €, plus 10 % de l'enchère maximale (5% pour les marchands de biens) que l'on souhaite porter.

Exemple chiffrés : au cours des derniers mois, j'ai acheté pour le compte de mes clients :

1 appartement de 48,70 m² libre d'occupation pour 150 000 € à Vanves

(audience d' adjudication du 7 juin 2012 à Nanterre)

1 boutique de 72 m² à Colombes pour 196 000 € (audience d' adjudication du 29 mars 2012 à Nanterre)

1 appartement de 49 m ² libre d'occupation dans le centre de Levallois-Perret pour 270 000 € (audience d'adjudication du 2 février 2012 à Nanterre)

Mais j'ai également vendu un local à usage de bureaux, avec possibilité de transformation en habitation, d'une superficie de 300 m², à Antony, en plein centre-ville, pour la somme de 305 000 € (audience d'adjudication du 22 mars 2012 à Nanterre)

Alors comment faire ?

Tout d'abord, après avoir déterminé son budget, consulter les annonces qui paraissent sur Internet, et tout spécialement sur le site LICITOR : http://www.licitor.com/

Ensuite, se rendre au palais de justice afin de consulter le cahier des charges qui permettra de prendre connaissance des éventuelles charges annexes, telles que servitudes, frais supplémentaires, occupation des locaux, baux en cours etc. étant entendu que vous pouvez charger votre avocat de le faire pour vous et de vous en faire une synthèse ;

Puis, aller visiter les lieux, les jours et heures de visite étant précisés avec l'affichage de la vente ;

Enfin, charger un avocat inscrit au barreau dont dépend la vente, par exemple un avocat inscrit au barreau de Nanterre pour les biens vendus à la barre de ce tribunal, de vous représenter à l'audience si vous ne pouvez y assister, ou bien de porter les enchères à vos cotés si vous pouvez assister à l'audience ;

Votre avocat, après vous avoir interrogé pour savoir si vous voulez acheter directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, le cas échéant pour le compte d'une société commerciale si vous êtes marchand de biens, et avoir recueilli tous les renseignements utiles, établira un pouvoir à fin d'enchérir qu'il vous fera signer, et déposera auprès de la greffière à la fin de l'audience si vous êtes déclaré adjudicataire, ayant préalablement déposé le chèque de banque destiné au bâtonnier séquestre auprès de l'employée de l'ordre des avocats chargée de vérifier la présence des chèques de banque avant l'audience.

Si vous êtes adjudicataire définitif, le délai de surenchère passé, il vous restera à consigner le solde du prix de vente et des frais calculés par votre avocat, ce dernier se chargeant d'effectuer toutes les démarches nécessaires à obtenir puis vous remettre votre titre de propriété.

Au cas où vous souhaiteriez obtenir davantage de renseignements sur ces procédures, n'hésitez pas à me contacter, moi ou l'un de mes confrères spécialisés en la matière.