L'acquisition d'un immeuble sur adjudication, c'est-à-dire à la barre du tribunal, paraît bien plus compliquée qu'elle ne l'est réellement, sous réserve de s'assurer des services d'un professionnel expérimenté.

Lors de l'acquisition d'un immeuble de gré à gré, on consulte les annonces, on contacte l'agence immobilière, le notaire ou l'avocat mandataire en transaction immobilière qui l'a fait paraître, qui vous fait visiter le bien puis vous met en relation avec le vendeur afin de signer le compromis de vente, la vente étant passée par la suite devant notaire, qui va effectuer toutes les démarches légales auprès des divers organismes, à fin que votre propriété soit reconnue officiellement.

Le prix d'acquisition, dans le cadre d'une vente de gré à gré, comporte le prix de l'immeuble, les honoraires de l'agence (du notaire ou de l'avocat) correspondant à la facturation de la mise en relation vendeur et acquéreur, puis les frais légaux, c'est-à-dire fixés par la loi, dont les émoluments du notaire, les droits d'enregistrement et les frais de publication, correspondant à 1 pourcentage du prix de vente.

Dans le cadre d'une vente aux enchères, le prix global d'acquisition comporte, outre les frais préalables, généralement de l'ordre de 10 000 €, le prix de l'immeuble tel qu'arrêté par la dernière enchère portée, sur la base duquel seront calculés les émoluments, droits d'enregistrement et les frais de publication, correspondant à 1 pourcentage du prix de vente, exactement comme chez le notaire, puisque c'est le tarif des notaires qui est utilisé. La seule différence tient donc aux frais préalables, en contrepartie de quoi on n'a pas de frais d'agence à régler, et à l'honoraire de l'avocat qui porte les enchères, librement fixé, c'est-à-dire d'un commun accord avec le client.

Tout comme dans le cadre d'une vente de gré à gré, on ne peut se permettre de se porter acquéreur en finançant l'intégralité du coût de l'acquisition par le crédit.

Alors que le règlement d'un dépôt de garantie sera généralement le corollaire de la signature du compromis de vente, dans le cadre des ventes de gré à gré, la somme de 5 à 10 % du prix de vente devant être consignée par l'acquéreur, la personne qui souhaite acquérir sur adjudication devra également être en possession d'une mise de départ avant l'enchère, cette somme devant être convertie en chèques de banque qui seront impérativement en possession de l'avocat avant le début des enchères, l'un à l'ordre du bâtonnier séquestre, l'autre, destiné à couvrir les frais préalables, les émoluments, les droits d'enregistrement et frais de publication, à l'ordre de la caisse autonome de règlement pécuniaire des avocats, la CARPA.

Après avoir consulté les annonces faisant état d'une vente à la barre (http://www.licitor.com), le candidat acquéreur devra entrer en relation avec 1 avocat spécialisé, inscrit au barreau du tribunal auprès duquel l'adjudication aura lieu (http://www.licitor.com/avoc.asp)

Afin de préparer l'audience, l'avocat recevra le candidat acquéreur à son cabinet.

Lors de ce rendez-vous, le candidat acquéreur devra préciser si il entend acquérir à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société, en qualité de particulier ou de marchand de biens, et fournir tous justificatifs utiles, tels que livret de famille, pièce d'identité pour l'acquéreur et son conjoint s'il est marié, extrait K-Bis de la société, etc.

L'avocat sera ainsi en mesure de rédiger et de faire signer au client 1 pouvoir à fin d'enchérir, qu'il devra déposer en fin d'audience si son client est déclaré adjudicataire.

Comme précisé préalablement, 2 chèques de banque devront également être obligatoirement en possession de l'avocat le jour de l'audience, le 1er, libellé à l'ordre de M. le bâtonnier séquestre, d'un montant minimum de 10 % de la mise à prix avec 1 minimum de 3000 euros, soit par exemple 15 000 euros; pour 1 vente pour laquelle la mise à prix est fixée à 150 000 euros;, le second, libellé à l'ordre de la CARPA, correspondant au montant des frais préalables majoré de 10 % du montant maximal de l'enchère.

Les frais préalables s'élevant généralement aux alentours de 10 000 euros;, il y a donc lieu de consigner par ce second chèque de banque la somme de 10 000 euros; plus 10 % du montant maximal auquel vous souhaitez aller ; par exemple si vous souhaitez aller jusqu'à 250 000 euros, il faudra consigner le 10e de cette somme, soit 25 000 euros, majorée du montant probable des frais préalables, soit au total la somme de 35 000 euros;.

Il faut préciser que ces 2 chèques seront aussitôt restitués au client dès la fin de l'audience, si il n'est pas déclaré adjudicataire, ce qui fait qu'il ne supportera finalement aucun frais si son projet n'aboutit pas.

Par ailleurs, il est vivement recommandé de se rendre au greffe des saisies au tribunal de grande instance dans lequel aura lieu l'adjudication pour prendre connaissance du cahier des conditions de la vente ; en effet, il y a lieu de déterminer si des sommes supplémentaires sont susceptibles d'être mises à la charge de l'adjudicataire, mais également les éventuels problèmes dans l'immeuble, les servitudes, et surtout l'état d'occupation.

L'avocat peut naturellement se rendre au greffe pour le compte du client, mais ce travail sera alors généralement facturé au taux horaire.

Enfin, concernant les honoraires de l'avocat, ces derniers étant libres, il convient de se renseigner préalablement : certains facturent leur déplacement à l'audience d'adjudication quel que soit le résultat ; d'autres, dont je fais partie, ne facturent rien si le client n'est pas déclaré adjudicataire, et 1 somme généralement forfaitaire dans le cas contraire.

La liste des avocats spécialisés en matière de vente à la barre figure à la rubrique partenaires-contacts avocats sur le site http://www.licitor.com