Régime du pacte de préférence et sanction

Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter (Code civil, article 1123). Il s'agit en quelque sort d'un droit de préemption contractuel, dont les parties organisent les modalités par des clauses. 

Afin d'assurer l'efficacité du pacte de préférence, le Code civil prévoit deux sanctions en cas de conclusion d'un contrat avec un tiers en violation du pacte de préférence :

  • Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi.
  • Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Il est donc essentiel de s'assurer qu'aucun pacte de préférence ne s'oppose à la conclusion du contrat.

 

Risques liés aux pactes de préférence à durée indéterminée

La Cour de cassation a récemment statué sur le cas d'un pacte de préférence à durée indéterminée.

Rappelant qu'un engagement à durée indéterminée n'est pas nul, mais qu'il se résout pas la résiliation avec un préavis raisonnable par la partie la plus diligente, la Cour de cassation juge qu'un pacte de préférence, même ancien, doit être respecté s'il n'a pas été résilié :

"Réponse de la Cour

6. Les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

7. Il en résulte qu'en l'absence de résiliation du pacte de préférence, M. et Mme [U] pouvaient exercer leur droit de préférence." (Cour de cassation, 25 septembre 2024, n° 23-14.777).

En l'espèce, les bénéficiaires du pacte avaient exercé leur droit de préférence alors que le bien objet du pacte était vendu à un prix très inférieur à la valeur de marché, sans doute dans dans le but d'une manoeuvre successorale ou fiscale, ce qui ressort de l'arrêt d'appel (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 7 mars 2023, n° 19/12704).

Le bénéficiaire s'est donc substitué à des conditions très avantageuses, définies en 1990, en exerçant son droit de préférence en 2011.

 

Comment sécuriser le pacte de préférence ?

Il convient de s'interroger sur la durée pertinente eu égard aux prévisions des parties. Le pacte à durée déterminée peut être souhaitable pour éviter une résiliation avant terme.

Le pacte de préférence doit également prévoir les conditions de sa purge, pour permettre une prise de position rapide.

Les rédacteurs doivent enfin veiller à recenser les pactes de préférence conclus sur un bien qu'il est question de vendre. Il faut s'attacher à rechercher les pactes de préférence dans les actes antérieurs, même anciens, afin de s'assurer qu'ils soient :

  • soit résiliés s'ils sont à durée indéterminée,
  • soit expirés s'il sont à durée détérminée,
  • soit purgés préalablement à la vente.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations impliquant un pacte de préférence, notamment ventes immobilières, cession de parts sociales, pactes d'associés, ou cession de fonds de commerce ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques liés ;
  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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