Absence de droit au renouvellement d'une convention d'occupation du domaine public

Les halles et marchés des collectivités locales ou les marchés de gros (notamment ceux classés d'intérêt national) appartiennent en règle générale au domaine public. 

De ce fait, le commerçant qui occupe une cellule ou un étal ne bénéficie pas d'un bail commercial, puisque celui-ci est incompatible avec l'appartenance au domaine public de l'immeuble.

Si l'existence d'un fonds de commerce peut-être retenue dans certain cas, la perte du fonds en fin de contrat n'est pas indemnisable précisémment parce que le commerçant occupant les lieux n'a aucun droit au renouvellement (voir sur le blog : Malgré la loi Pinel, n'est pas indemnisable la perte du fonds de commerce en fin normale de convention d'occupation du domaine public).

En fin de contrat, l'emplacement est attribué dans le cadre d'une procédure transparente, dans lequelle les opérateurs intéressés sont en concurrence. L'exploitant sortant n'a donc aucune garantie de pouvoir poursuivre son exploitation.

 

L'absence de droit au renouvellement, même en cas d'agrément préalable donné à la cession de la convention

Le commerçant a saisi également le Tribunal d'un référé liberté, invoquant une atteinte grave et illégale à la liberté du commerce et de l'industrie.

Le commerçant faisait valoir qu'il avait obtenu le contrat d'occupation en acquérant le fonds de commerce du précédent exploitant, et que le contrat lui avait été cédé dans ce cadre avec l'agrément de la commune, gestionnaire du marché.

Il est jugé que cet agrément ne peut créer un quelconque droit au renouvellement ou faire obstacle à l'obligation faite à la commune de remettre en concurrence les emplacements :

"2. Il résulte de l'instruction que la SAS Primeurs Caverivière a, par acte du 6 octobre 2022, fait l'acquisition d'un fonds de commerce d'activités de primeurs sur les Halles municipales de Menton qui était alors exploité par le cédant dans le marché central intérieur et correspondant aux cabines 11, 12 et 13. Le fait que l'article L.2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques reconnaisse expressément l'existence d'un fonds de commerce sur le domaine public, et qu'en application de l'article L.2224-18-1 du même code, la requérante ayant été présentée comme repreneuse du fonds de commerce à la commune de Menton qui a acquiescé à cette cession pour lui octroyer par avenant n°3 du 2 novembre 2022 l'occupation domaniale pour l'activité de vente de fruits et légumes et lui a rappelé que conformément à la convention d'origine conclue avec le précédant exploitant, elle avait l'obligation de s'engager à exploiter pendant cinq ans les cabines et à verser un cautionnement de 13 415,60 euros, ne remet pas en cause le caractère précaire et aléatoire de la concession, ne confère pas davantage à la société Primeurs Caverivière qu'au précédent propriétaire du fonds un droit au renouvellement, et ne fait pas obstacle aux prérogatives de la commune de Menton, dans le respect des règles générales prévues notamment par le code général de la propriété des personnes publiques sur l'attribution des emplacements, pour attribuer ceux-ci dans les halles municipales de Menton, que les nouveaux attributaires soient ou non ceux qui y étaient déjà titulaires d'un fonds de commerce. Dès lors, le litige qui oppose la société Primeurs Caverivière qui ne peut, en outre, se prévaloir en l'espèce, compte tenu de tout ce qui vient d'être dit, de la violation d'aucune liberté fondamentale, relève exclusivement de la mise en œuvre des règles d'attribution des concessions sur le domaine public, et non de la compétence du juge des référés saisi en application des dispositions précitées de l'article L.521-2 du code de justice administrative." (Tribunal administratif de Nice, 24 février 2025, n° 2500996).

 

Conseils pratiques

Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, il est indispensable d'analyser attentivement le dossier, et en particulier de déterminer le régime applicable aux locaux loués.

Outre que cela fait partie de la valeur du fonds de commerce (qui sera probablement très inférieure s'il n'y a pas de droit au renouvellement), la cession doit obéir à un certain formalisme.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Pour déterminer si la domanialité publique est applicable ;
  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Dans la sécurisation d'une vente de fonds de commerce, particulièrement en cas de suspicion de la domanialité publique des lieux ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
  • Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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