La demande de permis de construire relève en principe du propriétaire

Par principe, toute personne demandant un permis de construire doit être propriétaire, le mandataire du propriétaire ou attester être autorisés par le propriétaire à effectuer les travaux :

"Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique" (Code de l'urbanisme, article R423-1).

Le demandeur doit attester lors du dépôt de permis de construire remplir ses conditions (Code de l'urbanisme, article R431-5).

 

Défaut d'autorisation par les copropriétaires, fraude reconnue

Selon la formule consacrée, "La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme."

Dans cette affaire, la société civile immobilière (SCI) DC a déposé une demande de permis de construire valant démolition d'un chalet, dont elle est l'un des copropriétaires. Le maire a délivré le permis sollicité.

Par un courrier une autre société, propriétaire d'appartements représentant 40% des tantièmes de ce chalet, a formé un recours gracieux à l'encontre de ce permis de construire.

Le Maire a alors informé la SCI ayant de sa décision de le retirer pour fraude, ayant estimé que la SCI avait intentionnellement dissimulé qu'elle ne disposait pas de l'autorisation des autres copropriétaires et rejeté la demande de permis.

Les juges approuvent le Maire et confirme qu'une fraude est caractérisée, puisque la SCI ne pouvait ignorer que les travaux portaient sur les parties privatives d'autres copropriétaires qui n'avait pas donné leur accord.

"7. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la décision de retrait contestée est motivée par le fait qu'en dissimulant qu'elle n'avait pas obtenu l'autorisation des autres copropriétaires pour des travaux qui affectaient leurs parties privatives, la société DC ne pouvait ignorer qu'à la date du dépôt de sa demande, elle ne disposait pas d'une des qualités prévues à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme. Il ressort par ailleurs des constatations établies par l'arrêt du 4 octobre 2023 de la cour d'appel de Chambéry, condamnant la société DC et M. A..., son gérant, pour obtention frauduleuse de document administratif, qu'en signant la demande de permis de construire et en attestant avoir qualité pour demander l'autorisation d'urbanisme, ils ont sciemment prétendu avoir l'autorisation de l'ensemble des propriétaires afin d'obtenir de façon indue le permis de construire sollicité.

8. Il résulte de ce qui précède qu'en écartant la fraude, alors qu'il résultait des faits de l'espèce, établis par le juge pénal, qu'était caractérisée la volonté de la société DC d'induire en erreur l'administration, s'agissant de l'accord des propriétaires concernés, pour leurs parties privatives, par les travaux, le tribunal administratif a commis une erreur de droit." (Conseil d'État, 31 juillet 2025, n°498089)

 

Eviter le retrait pour fraude : conseils pratiques

En amont du projet, une étude doit être effectuée pour déterminer quelles sont les organisations requises.

Cette étude juridique permet de faire ressortir toutes les autorisations préalables (autorités publiques, bailleur, copropriété, etc.) ou postérieure qui doivent être obtenues, et de déterminer le moment opportun pour les solliciter afin de sécuriser le projet.

Cela permet également de formaliser les choses correctement, afin de disposer des justificatifs adéquats en cas de litige.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de recours contre votre autorisation d'urbanisme ou de refus de vous la délivrer ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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