Qu’est-ce que le bail en l’état future d’achèvement (BEFA) ?

Le BEFA est un contrat de bail conclu avant la construction ou la réhabilitation d’un immeuble, pour une prise d’effet à l’achèvement des travaux.

Il peut s’agir d’un bail commercial ou professionnel, ou régi par tout autre statut applicable.

Le bail est donc rédigé et signé avant l’achèvement des locaux, pour entrer en vigueur à l’achèvement.

 

Comment procéder ?

Le BEFA ne dispose pas d’un régime spécifique. Il s’agit de rédiger un bail conforme au statut applicable, tout en insérant des clauses particulières pour gérer l’état futur d’achèvement :

  • description précise des locaux (plans),
  • conditions suspensives (permis de construire, financements, etc.),
  • répartition des travaux et gestion des demandes de personnalisation pour l’activité du locataire,
  • délai et modalités de livraison et réception,
  • pénalités de retard éventuelles.

 

Gérer le niveau d’engagement

  • Le bailleur cherche à engager le locataire pour s’assurer de rentabiliser les locaux dès la livraison (obtention du financement).
  • Le locataire doit lui sécuriser le calendrier pour organiser un éventuel déménagement ou un congé à donner pour un local à libérer.

Il faut donc anticiper la chronologie et prévoir les clauses adéquates (conditions suspensives, calendrier, pénalités de retard, préavis avant livraison, etc.).

 

Gestion des travaux

Le bail doit préciser les responsabilités et rôles des parties durant la phase des travaux :

  • Cahier des charges des travaux et aménagements,
  • circuit de validation et calendrier à respecter pour les modifications,
  • conformité aux normes (accessibilité, environnement, ERP, etc.),
  • Information du preneur sur l’avancement,
  • Modalités de réception des locaux.

 

Cadrer la réception du local

  • Organiser un processus de réception et d’émission des réserves contradictoire, permettant au locataire de faire corriger les non-conformités et au bailleur de se retourner contre les entreprises,
  • Définir les conséquences des non-conformités et les modalités de gestion des litiges de construction avec les entreprises réalisant les travaux (report, indemnisation, implication du locataire, etc.).

 

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Le bail en l’état futur d’achèvement est donc à sécuriser au cas par cas. Une analyse sur mesure est à prévoir pour vérifier si cette option est conforme à vos intérêts, choisir les outils pertinent et respecter le formalisme nécessaire à l’efficacité du contrat.

Consultez votre conseil pour définir votre stratégie immobilière et la mettre en oeuvre.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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