La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt par lequel elle reconnait  à des propriétaires d’un lot situé au rez-de-chaussée la propriété d'une cour clôturée depuis plusieurs années, qu’ils sont les seuls à utiliser et à entretenir, par le jeu de la prescription acquisitive (Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-17.771). 

Les propriétaires d’un appartement situé au rez-de-chaussée assignent le syndicat des copropriétaires afin d’être reconnus propriétaires par prescription acquisitive trentenaire de la cour permettant d’accéder à leur lot.

La cour d’appel accueille favorablement leur demande, dès lors que le règlement de copropriété ne leur conférait aucun droit sur ladite cour qu’ils utilisaient et entretenaient seuls de manière continue depuis plus de trente ans. Ce faisant, la cour a caractérisé une possession paisible, publique et non équivoque.

La Cour de cassation confirme.

La Cour de cassation admet de longue date qu’un copropriétaire puisse acquérir par usucapion (prescription acquisitive) la propriété d’une partie commune, lorsque les conditions prévues par l’article 2261 du Code civil sont remplies (en ce sens voir : Cass. 3e civ. 30-4-2003 n° 01-15.078 P : Bull. civ. III n° 91 ; Cass. 3e civ. 25-1-2005 n° 03-18.926 F-D ; Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 FS-PB : BPIM 6/07 inf. 430 ; Cass. 3e civ. 5-11-2015 n° 15-14.195 F-D).

Il faut que soient caractérisés des actes de possession paisibles, publiques et non équivoques, accomplis personnellement, à titre de propriétaire.

Tel n’est pas le cas lorsque la jouissance d’un bien résulte d’une simple tolérance (Cass. 3e civ. 3-3-2004 n° 02-17.390 FS-D : BPIM 3/04 inf. 176 ; Cass. 3e civ. 11-3-2014 n° 12-29.734 F-D ; Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-16.790 F-D ; Cass. 3e civ. 12-5-2016 n° 15-14.195 F-D) ou lorsque le droit de jouissance a été accordé à titre personnel (Cass. 3e civ. 6-9-2018 n° 17-22.180 F-D : BPIM 5/18 inf. 362).

Enfin, il est impossible de prescrire « contre son titre ». Si le droit de jouissance s’inscrit dans le cadre d’un bail, d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune résultant du règlement de copropriété ou d’une décision d’AG ; la prescription acquisitive ne saurait être reconnue.

La subtilité dans cette espèce demeure dans le fait que la cour a retenu que le règlement de copropriété n’accordait aucun titre d’occupation sur la cour litigieuse, clôturée et qui faisait l’objet depuis d’une utilisation et d’un entretien exclusif des propriétaires successifs.