En présence d'un bail « tous commerces », les travaux d'adaptation des locaux à l'activité exercée par le preneur lui incombent normalement (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 11-18.833).

Mais s'il s'agit de travaux de mise en conformité des locaux imposés par la réglementation applicable aux établissements recevant du public, le bailleur ne sera pas déchargé de son obligation d'y procéder, sauf stipulations expresses contraires (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° 18-17.107).

En effet, le bailleur peut être partiellement déchargé des obligations légales qui lui incombent en vertu notamment des articles 1719 et 1720 du code civil par des clauses transférant au preneur la charge de certains travaux qui normalement lui incombent, dès lors que ces clauses sont expresses, précises et limitées. En matière de bail « tous commerces » toutefois, même si le bail ne comporte aucune clause susceptible d'opérer un transfert de la charge de travaux qui relèvent normalement des obligations de délivrance et d'entretien qui pèsent sur le bailleur, le preneur peut, à certaines conditions, être tenu de la supporter.

Déjà, un arrêt du 19 avril 1989 de la Cour de cassation, en présence d'un « bail ne précisant pas l'affectation donnée aux lieux et dans lesquels [le preneur] a exploité un restaurant », avait censuré la décision d'une cour d'appel qui avait condamné le bailleur à des travaux d'adaptation au motif que ce dernier « ne pouvait ignorer que [le preneur] avait l'intention d'ouvrir un restaurant et qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

Plus récemment, un arrêt du 3 novembre 2016 avait posé la même limite à l'obligation de délivrance en présence d'un bail « tous commerces », en jugeant qu'il appartenait au preneur de réaliser lui-même et à ses frais, avec l'accord du bailleur, les travaux « pour que l'extracteur soit adapté à la nature et à l'importance de son activité commerciale » et faire cesser les nuisances occasionnées à des tiers par le conduit inadapté ou non conforme. Dans cette espèce, le bail stipulait que le preneur avait « pris les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance, après les avoir visités et examinés, les estimant conformes à l'usage qu'il entendait en faire », clause qui a sans doute pesé dans la décision alors qu'elle est désormais souvent écartée comme étant trop générale et, partant, inefficace.

Un arrêt de la troisième chambre civile du 12 avril 2018 confirme la tendance de la jurisprudence à poser, ainsi, des limites à l'obligation de délivrance dans le cas particulier d'un bail « tous commerces ».