La réhabilitation des friches industrielles, enjeu central du développement durable et de la revitalisation économique des territoires, a fait l’objet de récentes évolutions législatives pour simplifier et accélérer ces démarches. Ces réformes offrent un cadre juridique propice aux entreprises souhaitant s’inscrire dans des projets de reconversion, en partenariat avec les acteurs publics.

1. Évolutions récentes du cadre juridique : des outils renforcés pour simplifier les démarches

Les lois récentes, en particulier la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte, ont introduit plusieurs mécanismes pour encourager et faciliter la reconversion des friches industrielles.

  • Définition précise des friches : Le décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 a clarifié les critères d’identification des friches au sens de l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme. Désormais, un bien inutilisé depuis plus de deux ans, dont l’état ou l’occupation nécessite une intervention préalable avant tout réemploi, peut bénéficier des mesures de réhabilitation spécifiques. Cette définition harmonisée vise à sécuriser juridiquement les projets de reconversion.

  • Simplification des procédures administratives : La loi sur l’industrie verte a instauré un régime dérogatoire pour les friches. Ce régime inclut :

    • Un guichet unique pour accélérer les démarches administratives, coordonner les autorisations environnementales (ICPE, dérogations pour espèces protégées) et limiter les retards liés à la multiplicité des intervenants publics.
    • La consultation combinée (article L. 123-19 du Code de l’environnement) : une procédure fusionnant l’enquête publique et la participation électronique pour simplifier la concertation avec le public. Ce mécanisme réduit les délais tout en respectant les exigences de transparence.
    • Des délais raccourcis pour les autorisations environnementales : les délais moyens, souvent supérieurs à un an, peuvent être réduits à 9 mois grâce à la mobilisation des établissements publics fonciers (EPF) en amont des projets.

  • Dispense de formalités d’urbanisme : Les projets sur des friches répertoriées au titre des SRADDET peuvent être exonérés de certaines obligations d’étude d’impact, sous réserve que l’usage futur respecte des objectifs de développement économique et écologique.

2. Les acteurs publics et privés : des partenariats renforcés pour sécuriser les projets

La réhabilitation des friches repose sur une collaboration étroite entre acteurs publics et privés, chacun jouant un rôle clé dans la réussite du projet.

  • Les collectivités territoriales et les établissements publics fonciers (EPF) :

    • Les EPF régionaux, tels que ceux mentionnés dans les récents schémas d’aménagement, sont des pivots opérationnels. Ils interviennent en amont pour l’acquisition, la dépollution et la gestion des terrains, en partenariat avec les collectivités locales.
    • Les communes et intercommunalités facilitent la planification urbaine, notamment en adaptant les documents d’urbanisme (PLU, SCOT) pour intégrer ces projets.

  • Les entreprises privées bénéficient de dispositifs de soutien public, tels que :

    • Les financements liés aux fonds pour l’industrie verte, créés par l’État et gérés par la Banque des Territoires. Ces fonds offrent des prêts à taux réduits pour la dépollution et la transformation des friches.
    • Les aides fiscales spécifiques : exonération temporaire de la taxe foncière ou réduction d’impôt pour les investissements dans les zones industrielles prioritaires.

3. Transition avec le nouvel exploitant : évaluation et garanties juridiques

Lorsqu’un projet de reconversion implique la transition vers un nouvel exploitant, plusieurs étapes doivent être respectées :

  • Étude environnementale obligatoire : L’article L. 556-1 du Code de l’environnement impose une évaluation préalable pour identifier les pollutions et risques. Ces études permettent de déterminer les responsabilités entre l’ancien exploitant et l’acquéreur (notamment en vertu de l’article L. 514-20 pour les sites ICPE).

  • Transfert des responsabilités : Les contrats de cession doivent inclure des clauses spécifiques pour répartir les obligations liées à la dépollution, souvent sous la forme de garanties financières. La mise en œuvre de l’obligation réelle environnementale (ORE), inscrite au livre III du Code de l’environnement, permet de formaliser ces engagements sur le long terme.

  • Accompagnement public dans la phase d’exploitation :

    • Les EPF peuvent maintenir une participation financière temporaire, notamment pour garantir le suivi des travaux ou accompagner le lancement de l’activité.
    • Les collectivités locales assurent souvent le raccordement aux infrastructures publiques (eau, électricité, routes) pour garantir la viabilité économique du projet.

4. Opportunités pour les entreprises : un cadre incitatif et sécurisé

Les réformes récentes visent à encourager les entreprises à participer à la réhabilitation des friches, avec des bénéfices juridiques et économiques notables :

  • Sécurisation des investissements grâce à des outils juridiques adaptés (ORE, guichet unique, garanties publiques).
  • Accès facilité aux terrains dans des zones stratégiques, avec un accompagnement technique des EPF.
  • Optimisation fiscale et subventions pour réduire les coûts liés à la transition.

Conclusion : une dynamique favorable pour les entreprises

La réhabilitation des friches industrielles s’inscrit dans une dynamique de simplification et de soutien public, offrant aux entreprises un cadre propice pour s’engager dans des projets de reconversion. La clé du succès réside dans une anticipation des contraintes juridiques et environnementales, combinée à une collaboration étroite avec les collectivités et établissements publics. Ces opportunités représentent une occasion unique pour les entreprises de contribuer à un développement économique durable tout en sécurisant leur implantation.