Décision commentée : Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 19-21.361 (rejet, inédit). Textes et décisions liés : principe fondateur — Cass. 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16.379 ; codification — article 1253 du Code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 ; réparation d'une perte de vue — Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132 (publié, FS-B).

Introduction

Le trouble anormal du voisinage est une source contentieuse majeure en droit immobilier. Reposant sur une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute, il est engagé dès lors qu'un trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Longtemps purement prétorien — la formule « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » étant érigée en principe autonome (Cass. 2e civ., 19 novembre 1986, n° 84-16.379) —, ce régime a été codifié, un mois après l'arrêt commenté, à l'article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.

C'est dans ce contexte que s'inscrit l'arrêt rendu le 14 mars 2024 par la troisième chambre civile (n° 19-21.361). La Cour était saisie d'un pourvoi dirigé contre un arrêt de la cour d'appel de Bastia du 19 juin 2019, qui avait condamné une société civile immobilière (SCI) et son gérant à démolir un mur édifié en limite séparative et à indemniser le voisin, au motif que cet ouvrage le privait de la vue sur mer dont sa propriété bénéficiait auparavant.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Mais la portée de ce rejet doit être appréciée avec mesure : l'arrêt est inédit (formation restreinte, non publié au Bulletin) et la Cour se borne à exercer un contrôle de base légale, c'est-à-dire à vérifier que la cour d'appel a légalement justifié sa décision. Elle ne pose aucune règle nouvelle et ne « consacre » pas davantage un principe : elle valide l'appréciation souveraine des juges du fond.

L'arrêt offre néanmoins une illustration utile de deux questions : la caractérisation de la perte de vue comme trouble anormal du voisinage (I) et les conséquences qui en découlent, désormais à relire à la lumière de la codification de 2024 (II).

I. La perte de vue, trouble anormal du voisinage soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond

A. La caractérisation du trouble : la rupture d'un équilibre préexistant et l'exigence de preuve

Le trouble anormal du voisinage suppose une appréciation concrète, au cas par cas, de la réalité, de l'importance et de la gravité de la gêne alléguée. En l'espèce, le trouble résidait dans le remplacement d'un mur mitoyen ancien en pierres sèches, ne dépassant pas un mètre, par un ouvrage en parpaing haut de 2,30 mètres, qui obstruait désormais totalement la vue sur la baie dont disposait le fonds voisin.

Les demandeurs au pourvoi contestaient cette qualification : la vue aurait, selon eux, été préservée non par le mur d'origine mais par la végétation que le voisin coupait régulièrement pour dégager son panorama, de sorte que l'élévation du mur ne l'aurait pas réellement privé de vue. L'argument relevait du contrôle de la motivation (manque de base légale au regard des articles 544 et 1240 du Code civil).

La Cour de cassation l'écarte en relevant que la cour d'appel s'était fondée, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, sur des constatations précises :

  • des photographies prises entre 2008 et 2014, établissant l'existence d'une vue dégagée avant la construction ;
  • un constat d'huissier d'octobre 2014, attestant que la vue était ensuite totalement obstruée ;
  • la reconnaissance, par la SCI elle-même, d'avoir démoli puis remplacé le mur par un ouvrage plus haut.

De ces seules constatations, la cour d'appel a pu déduire que l'exhaussement du mur causait un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, « indépendamment des coupes de végétation » opérées par le voisin. L'enseignement pratique tient ici à la rigueur probatoire : c'est la démonstration de l'antériorité de la vue et de la réalité de son obstruction qui emporte la qualification, non la seule allégation d'une perte d'agrément.

B. La portée mesurée de l'arrêt : un contrôle de base légale sur une décision inédite

Il serait excessif d'y voir un « élargissement » de la notion de trouble anormal ou la « consécration » d'un droit à la vue. Plusieurs réserves s'imposent.

D'abord, la valeur de l'arrêt est limitée. Rendu en formation restreinte et non publié au Bulletin (arrêt n° 158 F-D), il s'agit d'un arrêt d'espèce, dépourvu de la portée d'un arrêt de principe. Un confrère adverse ne manquerait pas de le souligner si l'on prétendait en tirer une règle générale.

Ensuite, la Cour n'apprécie pas le trouble : elle contrôle la motivation. En matière de trouble anormal, la caractérisation relève de l'appréciation souveraine des juges du fond ; la Cour de cassation se limite à vérifier que cette appréciation est suffisamment motivée. Affirmer que « la Cour de cassation consacre » la perte de vue comme trouble anormal reviendrait à confondre la voix des juges du fond avec celle de la Cour.

Enfin, il n'existe pas de « droit à la vue » en tant que tel. Chacun peut, en principe, construire sur son fonds, et la simple perte de vue ne constitue pas, en elle-même, un trouble anormal. Ce qui est sanctionné, c'est la rupture d'un équilibre préexistant par une modification artificielle du voisinage (ici, l'exhaussement délibéré d'un mur), lorsque cette rupture excède ce qu'un voisin doit normalement supporter. L'arrêt confirme cette ligne sans la déplacer.

II. La sanction et la réparation, à la lumière de la codification de 2024

A. La démolition et la réparation du préjudice de jouissance

La sanction retenue est l'une des plus lourdes en la matière : la démolition du mur litigieux et la remise en état du mur mitoyen d'origine. Une telle mesure, qui porte une atteinte importante au droit de propriété, est admise lorsque le trouble excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage et qu'aucune autre solution n'y remédie. Le rejet du pourvoi valide ce choix.

À la démolition s'ajoute la réparation du préjudice de jouissance (la perte de l'agrément visuel résultant de la disparition de la vue), sous la forme de dommages-intérêts alloués par la cour d'appel. La valeur patrimoniale du bien n'ayant pas été spécifiquement évaluée dans la décision, l'indemnisation est demeurée circonscrite à ce trouble de jouissance.

Il convient de distinguer cette réparation au fond de la condamnation prononcée au stade de la cassation : la SCI et son gérant, qui succombent, sont condamnés aux dépens et à payer au voisin la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Cette somme ne se confond pas avec l'indemnisation du préjudice de jouissance.

La recevabilité de la démolition comme sanction n'est, au demeurant, pas propre à la perte de vue : la jurisprudence l'admet dès lors que la construction cause au voisin un préjudice direct — y compris une privation de vue panoramique et d'ensoleillement (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132, publié), arrêt qui, statuant sur un fondement distinct (la réparation intégrale du préjudice causé par une construction non conforme au permis de construire, et non le trouble anormal de voisinage), juge que le juge du fond ne peut refuser la réparation au regard du coût disproportionné de la démolition pour le responsable. La perte de vue y est ainsi reconnue comme un préjudice réparable à part entière.

B. Mise en perspective : l'article 1253 du Code civil

L'arrêt a été rendu le 14 mars 2024, soit avant l'entrée en vigueur, le 17 avril 2024, de l'article 1253 du Code civil issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Il relève donc du régime antérieur, purement prétorien. Cette codification, qui met un terme à plus d'un siècle de construction jurisprudentielle, appelle quelques observations sur la solution commentée.

Ce qui ne change pas. L'article 1253 reprend la substance du principe prétorien : est responsable « de plein droit » du dommage celui qui est à l'origine d'« un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Le critère d'anormalité, volontairement large, laisse intacte la marge d'appréciation des juges du fond. La solution de l'arrêt — qualification souveraine de la perte de vue en trouble anormal sur preuve de la rupture d'un équilibre préexistant — conserve donc toute sa valeur illustrative sous l'empire du nouveau texte.

Ce que le texte précise. L'article 1253 dresse une liste des personnes susceptibles d'être tenues pour responsables (propriétaire, locataire, occupant sans titre, bénéficiaire d'un titre d'occupation ou d'exploitation, maître d'ouvrage ou titulaire de ses pouvoirs). En l'espèce, la SCI propriétaire et son gérant entreraient sans difficulté dans ce périmètre.

Ce que le texte introduit. Le second alinéa consacre une exception d'antériorité (la « pré-occupation ») : la responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités, quelle qu'en soit leur nature, antérieures à l'acte transférant la propriété ou la jouissance, dès lors qu'elles se poursuivent dans les mêmes conditions ou dans des conditions n'aggravant pas le trouble — sous réserve des activités agricoles relevant de l'article L. 311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime. Cette exception aurait été, en l'espèce, inopérante : l'exhaussement du mur était postérieur à l'installation du voisin et constituait précisément l'aggravation à l'origine du trouble.

Conclusion

L'arrêt du 14 mars 2024 illustre, sans la bouleverser, une jurisprudence établie : la perte de vue n'est pas en soi un trouble anormal, mais peut le devenir lorsqu'une modification artificielle du voisinage rompt un équilibre préexistant, à charge pour le demandeur de le prouver. Sa portée doit rester mesurée — il s'agit d'un arrêt inédit, validant l'appréciation souveraine des juges du fond au terme d'un simple contrôle de base légale.

Pour le praticien, deux enseignements demeurent. Sur le plan probatoire, la réussite de l'action repose sur la démonstration documentée de l'antériorité de la vue et de la réalité de son obstruction (photographies datées, constats d'huissier). Sur le plan des fondements, toute écriture postérieure au 17 avril 2024 doit désormais viser l'article 1253 du Code civil, dont l'exception d'antériorité peut, selon les espèces, modifier l'issue du litige.