La  colocation peut être envisagée  pour la location de la  résidence principale ou pour la location d’un local professionnel. Elle peut constituer un avantage financier dans la mesure où le loyer, charges et accessoires  sont partagés et/ou bloqués dans le temps. L’inconvénient peut résider, dans certaines circonstances,  dans la solidarité  que le bailleur a intérêt à voir figurer dans le bail pour le cas de l’inexécution des obligations du bail par les preneurs.

 

  1. LA COLOCATION DANS UN BAIL D’HABITATION

 

La colocation dans des  baux  d’habitation est régie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR.  Elle  peut être choisie par plusieurs locataires voulant en faire leur résidence principale.  Elle est exclue  pour les époux ainsi que pour les personnes pacsées au moment de la conclusion du contrat. Elle peut être formalisée par la conclusion d’un  contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur et  doit être  conforme au contrat type définit par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Dans un contrat unique, tous les locataires sont solidairement tenus, à cet effet, une clause de solidarité  et d’invisibilité doit être stipulée dans le bail.

Chaque colocataire peut donner congé en respectant le délai et la forme prévus au contrat. Cependant, le départ d’un locataire ne mettant pas fin au bail qui se poursuit avec les colocataires restants. Le propriétaire ne peut pas imposer leur départ.  Mais les colocataires doivent continuer à assurer le paiement du loyer en totalité. En général, un nouveau colocataire peut être proposé.

Le colocataire qui souhaite quitter les lieux doit adresser au bailleur  son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un délai de préavis de trois mois pour les locations vides  et de un mois pour la location meublée. A défaut, il reste locataire et partant solidairement tenu  de l’exécution des obligations du bail.

Chaque colocataire peut donner congé. Toutefois, il reste solidairement tenu du paiement des loyers et charges au-delà  de la date de son congé s’il n’a pas été remplacé par un autre locataire.  Par contre, il ne peut être éternellement tenu pour responsable du paiement du logement qu’il n’occupe plus.  La loi limite  dans ce cas  la solidarité  à six mois à compter des effets de la date du congé. Enfin, le locataire partant ne peut exiger du bailleur sa part de dépôt de garantie puisque ce dernier peut le conserver jusqu’à la fin du bail. Il doit donc s’arranger avec les autres occupants pour se faire rembourser sa part.

 

  1. LA COLOCATION DANS UN BAIL PROFESSIONNEL

 

Les baux professionnels sont régis par l’article 57-A de la loi n° 86-1290du 23 décembre 1986.

Ce sont notamment les professions libérales qui ont recours à ce type de bail. En générale,  c’est  une personne qui  prend à bail les locaux avec faculté de  les sous-louer  à des confrères.  La colocation peut cependant être envisagée. La colocation  dans les baux professionnels par opposition à la colocation dans les baux d’habitation n’est cependant pas encadrée par la loi.  La loi dispose expressément que la durée d’un bail professionnel doit être au moins égale à six ans  et  que  le locataire  peut à tout moment donner congé en respectant un préavis de six mois.

Le bailleur qui loue les lieux  pour un usage  professionnel à plusieurs personnes a intérêt à inclure dans le contrat une clause de solidarité et d’invisibilité dans la mesure où la solidarité ne se présume pas.

Un colocataire peut sortir  des lieux  à tout moment en respectant  le délai de préavis.  Comme dans  les colocations  dans des baux d’habitation, un nouveau locataire  peut  être présenté au bailleur. Cependant, si pendant le préavis aucun remplaçant n’est trouvé ou agréé par le bailleur,  la solidarité  n’est pas comme dans les baux d’habitation limitée  dans le temps, mais  le  locataire  sortant  reste solidairement tenu du paiement  des loyers jusqu’à la fin du bail.  Cette obligation  peut  être  d’autant plus contraignante  qu’il  y a encore  un certain  temps  à  courir  jusqu’à  la fin du bail. Si le contrat de location autorise la sous-location,  celle-ci  peut  dans cette situation  pallier  les inconvénients  de cette obligation contraignante.  Si le bail principal  prévoit  que le sous-locataire sera tenu des mêmes obligations que le preneur principal,  la solidarité se répercutera  sur le sous-locataire.