En matière de baux commerciaux le terme du bail ne produit son effet extinctif que lorsqu'il est combiné avec un congé ou une demande de renouvellement. A défaut de l'un ou de l'autre, à son terme le bail est tacitement prorogé aux mêmes clauses et conditions, sans qu'un nouveau bail ne se forme.

En plus, le statut des baux commerciaux prévoit également la possibilité pour le preneur de donner congé du bail à l'expiration d'une période triennale, le congé devant être délivré six mois à l'avance. Cette faculté a été introduite par la loi Pinel du 18 juin 2014 et ses modalités sont régies aujourd'hui par les dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce.

C'est sur la question de la forme dudit congé triennal, que l'arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2019 (n°18-24.077), promu à une large publication, rappelle qu'en application de l'article précité, le preneur dispose de la faculté de délivrer congé soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte extrajudiciaire.

Ainsi est sanctionnée la cour d'appel qui avait estimé que le congé du preneur ne pouvait être délivré que par acte extrajudicaire en applicaiton de l'article L. 145-9 du code de commerce, tel qu'issu de la loi du 6 août 2015, dite Macron.

Cette application des textes par la Cour d'appel de Paris semble résulter de la succession des modifications issues des lois Pinel et Macron. En effet, les rédacteurs ont dans un premier temps ouvert la faculté de délivrer congé soit par lettre recommandée soit par acte extrajudiciaire tant au preneur qu'au bailleur (article L. 145-9 dans sa rédaction issue de la loi Pinel) puis l'ont supprimée s'agissant du bailleur (article L. 145-9 dans sa rédation issue de la loi Macron) et l'ont subtilement transférée s'agissant du preneur à l'article L. 145-4 du code de commerce (dans sa rédaction issue de la loi Macron).

Pour résumer, en l'état des textes, le preneur peut délivrer congé tant par lettre recommandée avec accusé réception que par acte d'huissier (article L. 145-4) tandis que le bailleur ne peut opter que pour la forme d'un acte extrajudiciaire (article L. 145-9).

D'un point de vue pratique, dans l'hypothèse où le preneur opterait donc pour un congé triennal en la forme d'une lettre recommandée avec accusé réception, la date notification à l'égard du bailleur sera celle de la première présentation de la lettre recommandée. A défaut, si celle-ci n'a pas pu être présentée à son destinataire, le preneur devra renouveler le congé, cette fois-ci par acte extrajudiciaire.

Bien que la faculté offerte au preneur de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception présente l'avantage d'économiser les frais d'un acte d'huissier, il sera toutefois plus prudent, lorsque possible, d'opter pour un acte extrajudiciare qui présente plus de sécurité juridique et permet donc de réduire les constestations éventuelles sur ce point.