Droit de la construction et Covid 19

Introduction : Si l’on voulait résumer l’application du droit, l’on pourrait dire qu’il se divise entre des phases d’études et d’autorisations administratives, puis des phases d’exécution et de relations contractuelles. Les premières verront leur cours suspendus, les secondes non !

I - Rapports avec l’administration :

A - dépôt de demandes avant le 12 mars 2020 mais dont le délai n’est pas expiré : suspension dudit délai : le droit de la présente crise sanitaire a expressément prévu que sont suspendus tous les délais quant à des demandes d’urbanisme déposées avant le 12 mars 2020 : « les délais à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis (de l'Etat, de collectivité territoriale, …) peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n'ont pas expiré avant le 12.03.2020 sont, à cette date, suspendus » jusqu’à « un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » (art. 7 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25.03.20 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période).

B - dépôt après le 12 mars 2020 : suspensions également : « le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période (de crise sanitaire) est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci » (article 7 précité).

Note : bien évidement, les décisions implicites d’acceptation seront également suspendues  …

C - Instruction des demandes administratives pendant la période de confinement : il y a également un semblable report des « délais impartis aux mêmes organismes ou personnes pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l'instruction d'une demande ainsi qu'aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public ». L’instruction d’un permis de construire, comme celle d’une DIA, est reporté (ordonnance du 15.04.2020) jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire, qui est fixée au 24 mai en l‘état.

D - Recours contre les autorisations administratives :

  • recours entamé avant la crise : les délais de recours recommenceront à courir dès la fin de la période d'urgence sanitaire, pour la seule durée qui restait à courir avant le 12 mars – et ce délai ne pourra cependant être inférieur à sept jours pour sécuriser la saisine du juge administratif (ordonnance du 15 avril 2020),
  • recours pendant la crise sanitaire : « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication (…) qui aurait dû être accompli pendant la période (de crise sanitaire) sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois » (article 2 de l’ordonnance précitée).

II - Relations contractuelles : l’ordonnance précitée ne vise pratiquement aucun accord contractuel de droit privé – sauf l’exception très limitée des baux commerciaux, des contrats de fournitures de force et de fluide et ... des clauses pénales et assimilés. Le droit « normal » s’applique donc pour la création du contrat immobilier – avec quelques inflexions quant à son exécution.

A - Création du contrat immobilier : puisque le droit de crise ne prévoit rien de particulier à cet égard, l’écoulement de tout délai contractuel se fera comme en temps ordinaire, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ou d’un contrat de construction de maisons individuelles. Les conditions suspensives ne seront pas suspendues en leur cours, pas plus que les promesses unilatérales d’achat !

« Pire encore » :  certaines conditions suspensives ressortent du droit privé - mais d’autres du droit administratif ; par exemple, un contrat de promotion peut mélanger une condition suspensive d’obtention de prêt – insusceptible d’interruption - avec une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire – condition dont l’exécution, elle sera reportée …

B - Exécution du contrat immobilier : le sort des sanctions en cas de défaillance contractuelle : report de leurs effets : Seules sont visées « au mieux » les sanctions des inexécutions : l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 mentionne que

  • pour les astreintes ayant déjà commencé à courir : «le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12.03.2020 sont suspendus» pendant la crise sanitaire ;
  • pour les astreintes « tombant » durant la période de crise sanitaire : « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant » la période de confinement.

A noter que toute construction reste – théoriquement au moins – possible : l’Organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics, organisme français administré paritairement par des représentants des salariés et des employeurs, a édité au 10 avril 2020 un « guide de préconisations de la sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la constructions en période d’épidémie de coronavirus covid-19 » … (cf. https://telechargement. preventionbtp.fr/file/GUIDE-DE-PRECONISATIONS-COVID-19-OPPBTP.pdf).

Commentaires du cabinet : Se poseront de nombreuses questions d’existence de contrat, de continuation, lors de la sortie de crise, avec alors évocation par exemple de l’imprévisibilité de la force majeure.

 

Le droit de la présente crise sanitaire est complexe : plus d’une soixantaine d’ordonnances et de décrets en moins d’un mois.

Un problème particulier nécessitera donc toujours autant une réponse particulière et « ciblée ».

Les avocats du Cabinet des Bords de SEINE restent joignables par téléphone, courrier, fax ou courriel, en semaine, aux heures habituelles de bureau.

Restons tous vigilant-e-s et mobilisé-e-s, respectons les gestes barrières et le confinement !

Cabinet des Bords de SEINE

32 rue Victor-HUGO 78420 Carrières-sur-SEINE - tél: 01.30.86.93.10 – fax : 01.39.15.32.82

 

Avec la participation et collaboration de Me Thierry TAÏEB - Barreau de PARIS – toque D1707 – 36-38 rue des Plantes 75014 PARIS – tél. 01.41.74.01.22 – fax : 01.39.15.32.82 – courriel : thierrytaieb.tt@gmail.com