Le renouvellement du contrat de syndic en période de confinement

Introduction : syndic et AG : selon l’article 28 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17.03.1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10.07.1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Section IV : « Le syndic »), le syndic peut être élu pour une durée qui « ne peut excéder trois années ».

En pratique, le syndic est très généralement élu pour une année – et ce syndic « peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale » pour ladite durée d’un an (même article).

En tout état de cause, « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires » - article 7, section II intitulé « Les assemblées générales de copropriétaires », décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité (article 7).

Et la convocation se fait « au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long » - et « sauf urgence » (article 9 du décret précité).

Problématique : l’impossibilité de se déplacer joint à l’impossibilité de se réunir : l’article 1 du décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 a interdit

  • « le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception » des trajets professionnels voire familiaux, des courses, des soins, de la sortie des animaux de compagnie voire de la pratique d’un sport ; une assemblée générale, sans même évoquer « le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus », ne correspond à aucune de ces exceptions,
  • « tout regroupement de personnes » : une assemblée générale correspond précisément à cela ...

Durée de l’interdiction : ce fut d’abord jusqu’au 23 mars (décret du 16, précité), puis ce fut « jusqu'au 15 avril 2020 » (décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 article 3), et nous savons depuis peu que cela pourrait être au 11 mai.

Donc aucune AG n’aura pu se réunir pendant deux mois … or, certains mandats de syndic vont être échus – ou le sont déjà – ces temps-ci, faute de réunion d’AG.

Solution : un renouvellement du contrat de syndic, à l’identique : « Par dérogation aux dispositions (…) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l'article 1er (« période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ») est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (…) » – cf. article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété - JORF n°0074 du 26 mars 2020 - texte n° 5 - titre II : Dispositions en matière de copropriété.

Date de fin de la prise d’effet de ce « renouvellement » : « six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » ; or, selon l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, « l'état d'urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi » dudit 23 mars ; donc la cessation de l’état d’urgence sanitaire sera au 24 juin, et le renouvellement se fera six mois après le 24 juin donc jusqu’au 24 décembre…

Note : une autre interprétation est possible : si clairement la date du 11 mai était définie et donc devait être retenue, la cessation du renouvellement serait au 11 novembre, jour férié, donc en pratique au jeudi 12 novembre.

Nature du renouvellement : « dans les mêmes termes » - sous entendu : dans les mêmes termes contractuels, sauf la durée, ainsi qu’il a été vu.

Appréciation critique :

  • le droit des contrats est sacrément éborgné
  • il sera toujours possible de réunir une AG de régulation entre temps
  • la question des honoraires du syndic renouvelé reste irrésolue : ses honoraires sont en général forfaitaire – la question d’un prorata se discutera avec peu de chances d’aboutir

 

Le droit de la présente crise sanitaire est complexe : plus d’une soixantaine d’ordonnances et de décrets en moins d’un mois.

Un problème particulier nécessitera donc toujours autant une réponse particulière et « ciblée ».

Les avocats du Cabinet des Bords de SEINE restent joignables par téléphone, courrier, fax ou courriel, en semaine, aux heures habituelles de bureau.

Restons tous vigilant-e-s et mobilisé-e-s, respectons les gestes barrières et le confinement !

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