La clause de non garantie des vices cachés peut s’appliquer en présence d’un glissement de terrain

Les clauses limitant ou excluant la garantie des vices cachés sont valables entre non-professionnels mais elles ne peuvent pas être utilement invoquées par le vendeur de mauvaise foi.

La caractérisation de la mauvaise foi ne suppose pas l'existence d'une volonté délibérée du vendeur de cacher les vices de l'immeuble (Cass. 3e civ. 16-12-2009 n° 09-10.540 : BRDA 4/10 inf. 23). Il suffit que le vendeur en ait eu connaissance au moment de la vente et n'en ait pas informé l'acquéreur.

Dans un arrêt du 4 Avril 2019, la Cour de cassation juge que la mauvaise foi du vendeur n'était pas établie, quand bien même l’acte de vente ne mentionnait pas la procédure judiciaire ayant opposé le vendeur au précédent propriétaire à la suite de l’effondrement d’un mur et qui avait donné lieu à un jugement moins de deux ans avant la vente.

Pour la Cour de cassation rien n’indique que le vendeur connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles et établie pas les expertises postérieures.

La solution avait été différente dans un cas où le vendeur avait dissimulé à l'acheteur des mouvements de terrain et la décompression des sols observés quand il était propriétaire (Cass. 3e civ. 22-9-2009 n° 08-14.013 : RJDA 2/10 n° 140).

Le vendeur qui ignorait l’instabilité du sol de sa maison révélée par des pluies exceptionnelles pouvait donc invoquer la clause de non garantie des vices cachés alors même qu’il a dissimulé à l’acheteur une procédure judiciaire antérieure relative à l’effondrement d’un mur.

Cass. 3e civ. 4-4-2019 n° 16-22.528 FS-D 

Voir également commentaire S. JAILLOT Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne 29.04.19