L’obligation de payer son loyer est une obligation essentielle du contrat de louage des choses (également reprise dans le Code de commerce concernant les baux commerciaux).

Essentiellement, dans les arrêts dont nous disposons actuellement, les juges tentent une approche pragmatique et par activités. Ainsi, dans un arrêt du 20 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a pu considérer qu’un établissement fermé en raison de la crise sanitaire est libéré de son obligation de payer les loyers car la décision de fermeture des pouvoirs publics s’analyse en une « perte de la chose louée » (TJ Paris, 20 janv. 2021, n°20/80923). Cette perte de la chose louée entraine une impossibilité pour le bailleur de solliciter le paiement des loyers pendant la période de fermeture.

Ensuite, dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 9 déc. 2020, n°10/0504), la Cour a analysé la décision de fermeture de l’établissement comme « un cas de force majeure ». La Cour d’appel considère ainsi que ces loyers correspondent à un événement irrésistible, imprévisible et extérieur qui qualifie la force majeure. Ce cas de force majeure entraine simplement la suspension de l’obligation de payer les loyers (avec un étalement éventuel) mais n’aboutit pas à excuser, purement et simplement, la performance contractuelle.

Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, 5 nov. 2020, N°16/04533), si elle reconnait le caractère de force majeure de l’épidémie du Covid 19, elle demande à ce quoi soit prouvé les difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de l’obligation de payer les loyers.

Toutefois, le Tribunal de commerce de Paris (T. Com. Paris, 11 déc. 2020, n°2020035120) a rendu une ordonnance de référés dans lequel il ne reconnait pas le caractère imprévisible de l’épidémie qui a été « annoncée mondialement » et, en cela, n’était pas imprévisible. Par ailleurs, les juges consulaires ont également retenu que dans le cadre de l’obligation de payer les loyers, le principe de bonne foi doit être directeur afin de déterminer la possibilité d’accorder d’éventuels délais.

Si les théories sur lesquelles les juridictions se fondent sont encore en cours d’évolution, il n’en demeure pas moins que les cours d’appel semblent pencher en faveur de la force majeure avec une appréciation in concreto de l’ensemble des éléments financiers. Attention donc aux bailleurs de bien préparer leurs dossiers et être bien accompagner avant de se lancer dans une procédure contentieuse.

 

Asif Arif

Avocat au Barreau de Pairs

asif.arif@cabinet-arif.com