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Le preneur d’un bail commercial jouit d’un droit au renouvellement ; le bailleurs peut, sauf exceptions, refuser ce renouvellement, mais à charge de payer une indemnité d’éviction au preneur.

Le refus de renouvellement est ainsi l’acte par lequel le bailleur exprime sa volonté de mettre fin au contrat en contrepartie du paiement d’une indemnité.

Cette indemnité d’éviction n’est toutefois pas due en cas de motifs légitimes à l’encontre du locataire ou d’exercice par le bailleur de son droit de reprise.

 

  • Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

Le refus de renouvellement résulte principalement, soit du congé délivré par le bailleur au locataire sans offre de renouvellement, soit d’une réponse négative du bailleur à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Le refus de renouvellement est un droit du bailleur qu’il n’a pas à motiver dès lors qu’il propose le paiement d’une indemnité d’éviction.

Cette indemnité a vocation à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de son éviction.

La charge de la preuve de ce préjudice et de son montant incombe au locataire.

L’indemnité d’éviction se compose ;

. d’une part, d’une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, c’est-à-dire la valeur de la clientèle évaluée selon les usages de la profession. Il s’agit le plus souvent d’un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années, évalué au plus proche de la réalisation du préjudice et à la date de l’éviction du locataire. L’indemnité peut ainsi être minorée si le locataire a pu transférer son fonds et limiter par le fait son préjudice ;

. d’autre part, les indemnités accessoires tels que les frais de déménagement, de réinstallation ou encore les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

 

Même en cas de vente de l’immeuble avant le paiement, le règlement de l’indemnité d’éviction est à la charge du bailleur qui, en cas de condamnation au paiement de cette indemnité, doit s’exécuter dans le mois de la décision de justice.

Jusqu’au paiement complet de l’indemnité, le locataire peut se maintenir dans les lieux aux charges et conditions du contrat expiré, et en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer.

Lorsque l’indemnité d’éviction est payée par le bailleur, le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour quitter les lieux sous peine de pénalités de retard.

Précisons que le bailleur dispose d’un droit de repentir lui permettant de rétracter son offre d’indemnité d’éviction, mais à condition que le locataire soit encore dans les lieux et/ou n’ait pas acheté ou commencé à louer un immeuble destiné à sa réinstallation.

Ce droit de repentir provoque le renouvellement du bail.

Il peut être exercé avant et pendant l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, puis jusque maximum 15 jours à compter de la date à laquelle le jugement fixant l’indemnité d’éviction a acquis force de chose jugée.

 

  • Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Par exception, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité d’éviction , cela dans plusieurs cas ;

. s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ;

. si l’immeuble est insalubre ou retenue ;

. s’il souhaite en raison de cette insalubrité le rénover ;

. s’il souhaite réaffecter les lieux en locaux à usage d’habitation, construire un local d’habitation sur un terrain nu ou encore habiter les locaux d’habitation accessoires au local commercial.

 

Pour invoquer un motif grave et légitime, le bailleur doit préalablement délivrer au locataire une mise en demeure par acte extra judiciaire mentionnant les griefs qui lui sont faits.

Le congé, délivrer par acte extra judiciaire, doit reprendre ces éléments de motifs grave et légitime comme par exemple, un manquement du locataire au statut des baux commerciaux, un manquement aux obligations du bail ou tout acte du locataire causant grief s’il est en rapport avec le bail.

L’objectif est de permettre au locataire de connaître les reproches qui lui sont faits et, le cas échéant, de les contester.

L’appréciation de la gravité et de la légitimité des griefs relève dans tous les cas du pouvoir souverain des juges du fond.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT - Barreau de la Haute-Marne

35 rue Pasteur- 52 000 CHAUMONT

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