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Les parties au contrat de bail doivent exécuter leurs obligations respectives prévues tant par la loi que par le contrat lui-même.

Les obligations du preneur sont, à titre principal, celle de payer les loyers et le charges, et celle de faire bon usage de la chose louée.

S’agissant des loyers et des charges, le principe est celui de la liberté contractuelle, sauf en matière de révision du loyer.

En cas de défaut de paiement, le bailleur peut ;

  • agir en paiement forcé, la prescription étant ici de 5 ans,
  • et/ou demander la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du contrat.

S’agissant de l’usage de la chose louée, le locataire doit user du local raisonnablement et en bon père de famille.

Il y a abus de jouissance lorsque la chose louée subit des détériorations non par l’usage normal en vertu du bail, mais par le fait volontaire du locataire.

Le locataire ne doit pas non plus causer de nuisances aux tiers, auquel cas sa responsabilité pourrait être engagée pour troubles anormaux du voisinage.

Il doit assumer les réparations qui lui incombe en vertu du droit commun ou des clauses du contrat, et remettre le local dans l’état ou il se trouvait à l’issue du bail.

Le locataire doit user de la chose en respectant sa destination telle que stipulée au contrat, ce qui implique de respecter l’affectation matérielle des locaux et d’y exercer l’activité autorisée par le bail, toute modification sans l’accord du bailleur pouvant être sanctionnée par la résiliation du bail.

Le preneur peut toutefois adjoindre à l’activité prévue des activités complémentaires ou connexes par déspécialisation dite partielle, mais à condition d’en informer le bailleur par acte extrajudiciaire.

Il peut aussi exercer une activité totalement différente par déspécialisation dite plénière, mais seulement avec l’accord du bailleur, et seulement si ce changement d’activité est justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution et que l’activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier auquel il appartient.

Sauf clause expresse, la sous-locations est interdite.

Lorsque la sous-location est prévue au contrat de bail, elle nécessite malgré tout l’accord du bailleur au contrat de sous-location pour être régulière.

Cette sous-location peut en soi, si les conditions légales sont remplies, relever du statut des baux commerciaux entre le locataire et le sous-locataire.

Le bailleur dispose à l’encontre du locataire principal d’une action en réajustement du loyer.

Le locataire principal conserve pour sa part son droit au renouvellement.

Le sous-locataire peut de son côté, à la fin du bail principal, faire valoir contre le bailleur initial un droit direct au renouvellement au bail, mais sous certaines conditions.

En cas de sous location irrégulière, sans clause la prévoyant ou sans l’accord du bailleur par exemple, le bailleur peut demander la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire, la résiliation judiciaire du contrat ou refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ni mise en demeure.

Le sous-locataire en situation irrégulière est pour sa part considéré comme occupant sans droit ni titre.

Enfin, la cession du bail est en principe licite, mais peut, par clause stipulée au contrat, être interdite.

Si la cession est autorisée, elle doit être signifiée au bailleur pour lui être rendue opposable.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT - Barreau de la Haute-Marne

35 rue Pasteur- 52 000 CHAUMONT

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