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Les parties aux contrats de bail doivent exécuter leurs obligations respectives prévues tant par la loi que le contrat lui-même.

Les obligations du bailleur sont, à titre principal, celle de délivrance et celle de garantie.

L’obligation de délivrance du bailleur implique ;

  • De mettre à disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation, ainsi que les éléments accessoires indispensables tels qu’ateliers, garages, parkings, caves…,
  • De mettre le locataire en situation d’exploiter les lieux conformément à la destination convenue, ce qui implique que règlementation et autorisations nécessaires soient respectées,
  • De faire pendant la durée du bail toutes les réparations d’entretien et de gros entretien, les grosses réparation, et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeur, sauf clause contraire stipulée dans le contrat de bail.

Au titre de l’obligation de garantie, le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, c’est-à-dire le garantir des vices cachés, des risques d’éviction et de l’exercice paisible de son activité.

Sauf clause contraire, le bailleur est responsable des vices cachés affectant le local lorsque ceux-ci sont de nature à le rendre impropre à sa destination.

Il n’est en revanche pas responsable des vices apparents, c’est-à-dire des vices dont le locataire a pu ou aurait pu se convaincre au moment de la conclusion du contrat, sauf en cas d’aggravation dangereuse.

Précisons qu’une clause du contrat de bail peut être librement stipulée pour exonérer, totalement ou partiellement, le bailleur de la garantie des vices cachés, sauf hypothèse de dol ou de faute lourde de sa part.

La garantie d’éviction du bailleur couvre tant la garantie du fait d’un tiers que de son fait personnel.

Le bailleur engage donc sa responsabilité s’il ne protège pas le locataire d’une éviction du fait d’un tiers, s’il s’agit toutefois d’un trouble de droit et non de fait.

Cela signifie que si le locataire subi un trouble de fait, comme par exemple des nuisances venant d’un chantier en construction, le locataire ne peut agir contre le bailleur pour le faire cesser, mais seulement directement contre l’auteur du trouble, sauf si le trouble a été facilité par le bailleur.

En revanche, si le trouble causé est de droit, dans le sens où il renvoie à l’action d’un tiers relative à la propriété du fonds, le bailleur doit garantir le locataire qui pourra donc agir directement contre lui

Le bailleur doit aussi, naturellement, garantir l’éviction de son propre fait, laquelle réside généralement en une interdiction de modifier la chose louée, en ce compris les accessoires.

Enfin, le bailleur doit garantir au locataire l’exercice paisible de son activité, en s’abstenant notamment d’actes de concurrence déloyale.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT - Barreau de la Haute-Marne

35 rue Pasteur- 52 000 CHAUMONT

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