Le bailleur doit impérativement louer un logement décent répondant à des critères précis définis par la législation. Cette obligation fondamentale protège les locataires et s'impose à tous les propriétaires sans exception.

1. Les cinq critères de décence

Cinq critères majeurs permettent d'apprécier le caractère décent d'un logement selon le décret du 30 janvier 2002. La surface habitable constitue le premier élément d'évaluation et doit être suffisante pour permettre une occupation normale. La performance énergétique représente une préoccupation croissante du législateur qui impose désormais des obligations strictes en matière de consommation énergétique. Les conditions de sécurité et de santé du locataire doivent être garanties par l'absence de risques manifestes pouvant porter atteinte à l'intégrité physique. L'absence d'animaux nuisibles et de parasites constitue également un critère essentiel de salubrité du logement. Enfin, les équipements du logement doivent être en nombre et en qualité suffisants pour permettre une vie normale.

2. Les exigences de performance énergétique

Depuis 2023, seuls les logements consommant moins de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an peuvent être loués. Le diagnostic de performance énergétique permet d'estimer cette consommation et classe les logements de A à G. À partir de 2025, seuls les logements classés de A à F pourront être mis en location, excluant ainsi les passoires thermiques classées G. Ce calendrier se durcit progressivement avec une interdiction des logements classés F en 2028 et des logements classés E en 2034. Cette politique vise à améliorer significativement la qualité du parc locatif français et à réduire la consommation énergétique des bâtiments.

3. Les recours du locataire

Le locataire dispose de plusieurs voies d'action lorsque son logement ne respecte pas les critères de décence. Il peut d'abord signaler par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire les signes de non-conformité constatés. Cette mise en demeure constitue un préalable obligatoire à toute action judiciaire. La saisine des services d'hygiène et de salubrité publique de la commune ou de la plateforme Histologe mise en place par le Ministère de la transition écologique constitue également une option efficace. L'organisme payeur de l'allocation logement peut aussi être saisi et informera le bailleur de la nécessité de mettre le logement en conformité.

4. La procédure judiciaire

Après un délai de deux mois suivant la mise en demeure restée sans réponse, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Une conciliation préalable auprès de la commission départementale de conciliation peut être tentée avant la saisine du juge. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et fixer un délai pour leur exécution. Il dispose également du pouvoir de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à la réalisation effective des travaux de mise en conformité. Le juge peut être saisi en référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile pour prescrire des mesures conservatoires ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le locataire ne peut pas arrêter unilatéralement de payer les loyers car il se mettrait en tort et s'exposerait à une procédure de résiliation.

Le respect des critères de décence constitue une obligation essentielle du bailleur dont le non-respect expose à des sanctions judiciaires importantes. Les locataires doivent connaître leurs droits et ne pas hésiter à les faire valoir pour obtenir un logement conforme aux normes légales.