L'état des lieux constitue un document essentiel dans la relation locative permettant de comparer l'état du logement lors de la remise et de la restitution des clés. Sa rédaction obéit à des règles précises qui protègent les droits de chaque partie.

L'obligation légale d'établissement

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un état des lieux lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution en fin de bail. Il doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Le bail peut être écrit ou verbal mais l'état des lieux demeure obligatoire quelle que soit la forme du contrat. Le décret du 30 mars 2016 fixe dans ses articles 2 et 3 les modalités précises de réalisation de l'état des lieux en imposant un formulaire type. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil établit une présomption légale selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels en fin de bail, sauf à rapporter la preuve contraire. Cette présomption défavorable au locataire justifie l'importance cruciale de la réalisation d'un état des lieux précis et détaillé.

Le recours au commissaire de justice en cas de difficulté

Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se présente pas au rendez-vous fixé pour l'état des lieux ou refuse d'établir ou de signer le document, il convient de faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat contradictoire. Le commissaire de justice peut être contacté indifféremment par le propriétaire ou par le locataire qui souhaite sécuriser la situation. Les frais demandés par le commissaire de justice sont répartis par moitié entre le locataire et le propriétaire conformément aux dispositions légales. Le commissaire de justice avertit obligatoirement les deux parties du rendez-vous au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le rapport établi par le commissaire de justice appelé constat locatif s'impose aux parties sans possibilité de contestation même en l'absence de l'une d'elles lors du rendez-vous.

Les règles de restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire peut exiger du locataire le versement d'un dépôt de garantie dont le montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour un meublé. La restitution de ce dépôt obéit à des délais stricts dont le non-respect entraîne des pénalités financières pour le bailleur. Le principe impose une restitution dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est strictement conforme à l'état des lieux d'entrée en tenant compte de la vétusté normale. Ce délai passe à deux mois en cas de différences constatées entre les deux états des lieux permettant au propriétaire de retenir une somme pour financer les travaux de remise en état nécessaires. Le défaut de restitution dans les délais prévus entraîne automatiquement une majoration de 10 pour cent du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Les conséquences de l'absence d'une partie

Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice pour l'état des lieux de sortie, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie établi contradictoirement, le locataire est légalement considéré comme ayant remis le logement en bon état conformément à la présomption de l'article 1731 du code civil. Cette situation avantageuse pour le locataire justifie l'intérêt pour le bailleur de se déplacer systématiquement. À l'inverse, si le locataire refuse de participer à l'état des lieux de sortie malgré les convocations, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement.

L'état des lieux constitue une étape cruciale de la relation locative qu'il convient de réaliser avec soin. Les parties ont intérêt à être présentes et à vérifier minutieusement chaque élément pour éviter les contestations ultérieures.