Les locations meublées sont régies par des dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989. Plusieurs catégories de meublés coexistent avec des régimes juridiques distincts adaptés à leurs spécificités.

La définition légale du logement meublé

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Cette définition impose donc que le meublé soit effectivement meublé avec des équipements fonctionnels. Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste précise et limitative de onze équipements minimum obligatoires que doit comporter le logement. Cette liste comprend la literie avec couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélation. S'y ajoutent la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d'entretien ménager adapté.

Le bail meublé classique en résidence principale

Le bail meublé en résidence principale est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable automatiquement à l'échéance sauf congé donné par l'une des parties. Cette durée est ramenée à neuf mois sans reconduction automatique pour les étudiants qui bénéficient ainsi d'une plus grande flexibilité. Le contrat doit impérativement respecter le modèle type prévu par le décret du 29 mai 2015 sous peine de nullité des clauses non conformes. Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges pour un meublé contre un mois pour une location vide. Le préavis de départ du locataire est réduit à un mois au lieu de trois mois pour une location vide.

Les meublés de tourisme et le bail mobilité

Les meublés de tourisme constituent des locations de courte durée destinées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois selon l'article L 324-1-1 du code du tourisme. La loi du 19 novembre 2024 dite loi transpartisane Le Meur a considérablement renforcé l'encadrement de ces locations en généralisant l'obligation d'enregistrement auprès des communes et en limitant la durée de location à 90 jours par an pour les résidences principales. Le bail mobilité s'adresse aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Il est conclu pour une durée minimale d'un mois et maximale de dix mois non renouvelable et non reconductible selon les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989.

Les risques de la sous-location non autorisée

Le locataire qui sous-loue son logement meublé sans autorisation expresse du propriétaire s'expose à des sanctions importantes de nature civile et pénale. La jurisprudence considère que les loyers perçus au titre de la sous-location constituent les fruits de la propriété appartenant au propriétaire en vertu de l'article 546 du code civil. La Cour de cassation dans son arrêt du 12 septembre 2019 a confirmé la condamnation d'un locataire au remboursement intégral des sommes encaissées auprès des sous-locataires ainsi qu'au versement de dommages-intérêts au propriétaire pour le préjudice subi. Sur le plan pénal, la sous-location sans autorisation peut constituer un abus de confiance puni de trois ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende.

Les locations meublées obéissent à un cadre juridique précis que bailleurs et locataires doivent respecter. La sous-location non autorisée expose à des sanctions sévères qui justifient une vigilance particulière des propriétaires.