Le contrat de bail d'habitation doit contenir de nombreuses mentions obligatoires dont la liste s'est considérablement allongée. Le non-respect de ces obligations expose désormais le bailleur à des sanctions pénales importantes.

Les mentions essentielles imposées par la loi

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose la présence de mentions obligatoires dans tout contrat de location sous peine de nullité des clauses non conformes. Le bail doit obligatoirement contenir la désignation précise des parties avec leurs noms, prénoms et domiciles respectifs. L'objet du contrat doit faire l'objet d'une description détaillée précisant la destination du logement et sa composition exacte. La date de prise d'effet du bail et sa durée doivent être clairement mentionnées pour éviter toute ambiguïté. Les conditions financières constituent un élément essentiel devant préciser le montant du loyer mensuel, les charges récupérables et leurs modalités de paiement ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé. Le logement doit présenter des critères de décence conformes au décret du 30 janvier 2002.

Les informations complémentaires du décret de 2015

Le décret du 29 mai 2015 a considérablement enrichi la liste des informations obligatoires devant figurer dans le contrat de location. Dans les zones d'encadrement des loyers, le bail doit impérativement mentionner le loyer de référence applicable dans le secteur, le loyer de référence majoré et le complément de loyer éventuel justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire doit être indiqué lorsque celui-ci a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois avant la signature du nouveau bail. Cette obligation vise à assurer la transparence des pratiques locatives et à limiter les augmentations abusives entre deux locations. Les honoraires maximum des professionnels de l'immobilier facturables au locataire doivent être précisés conformément au barème réglementaire.

Les nouvelles obligations depuis janvier 2024

À compter du 1er janvier 2024, trois nouvelles mentions obligatoires doivent impérativement figurer dans tous les contrats de location signés à partir de cette date. Le calendrier progressif des exigences énergétiques doit être rappelé au locataire pour l'informer des échéances d'interdiction à la location des passoires thermiques. La classe exacte du diagnostic de performance énergétique du logement doit être inscrite dans le bail pour permettre au locataire de connaître la performance énergétique du bien loué. Le numéro d'identification fiscale du logement doit également être mentionné dans le cadre de l'obligation déclarative annuelle imposée aux propriétaires de biens affectés à l'usage d'habitation. La loi du 9 avril 2024 a instauré une sanction pénale particulièrement sévère à l'encontre des bailleurs qui refuseraient d'établir un contrat conforme aux exigences de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Cette infraction est punie d'une amende pouvant atteindre 20 000 euros et d'une peine d'emprisonnement d'un an.

Les obligations périodiques d'information du locataire

Depuis le 25 octobre 2020, le bailleur doit communiquer semestriellement au locataire l'évaluation détaillée de ses consommations individuelles de fluides lorsque l'immeuble est doté d'un système d'individualisation des frais de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire. Cette communication devient trimestrielle à la demande expresse du locataire qui souhaite un suivi plus régulier de ses consommations. Le bailleur doit également transmettre gratuitement les quittances au locataire lorsque celui-ci lui en fait la demande conformément à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989. La quittance doit obligatoirement distinguer le montant du loyer principal de celui des charges pour assurer la transparence financière. Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, la quittance peut être adressée de manière dématérialisée au locataire qui a préalablement donné son autorisation expresse pour ce mode de transmission.

La complexité croissante du cadre juridique impose aux bailleurs une vigilance accrue dans la rédaction des contrats. Le non-respect des obligations d'information expose à des sanctions pénales et financières qui justifient l'accompagnement par un professionnel du droit.