La révision du loyer obéit à des règles strictes destinées à protéger les locataires tout en permettant aux bailleurs d'actualiser leurs revenus locatifs. Deux situations doivent être distinguées avec des mécanismes juridiques différents.

La révision annuelle du loyer en cours de bail

Le propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail uniquement si le contrat contient une clause de révision annuelle expressément stipulée. Cette clause permet d'indexer le loyer sur l'indice de référence des loyers publié trimestriellement par l'INSEE. Elle doit être appliquée dans l'année suivant sa date d'effet sous peine de perdre définitivement le bénéfice de la révision pour l'année écoulée. En l'absence d'une telle clause, le montant du loyer demeure strictement inchangé pendant toute la durée du bail. Le propriétaire peut également procéder à une majoration exceptionnelle du loyer après avoir réalisé à ses frais des travaux d'amélioration apportant une valeur ajoutée substantielle au logement. Ces travaux doivent concerner l'installation d'équipements nouveaux, la fourniture de services de qualité supérieure, la réduction des dépenses d'entretien ou l'amélioration de la sécurité de l'immeuble.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Dans les communes situées en zone tendue, un dispositif spécifique d'encadrement des loyers s'applique pour limiter les augmentations excessives. Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum fixé par référence aux loyers pratiqués dans le secteur lors de la remise en location et lors du renouvellement du bail. La liste des communes concernées par ce dispositif a été actualisée par le décret du 25 août 2023 et un simulateur en ligne permet de vérifier si un logement est situé en zone tendue. Les locataires bénéficient également d'un préavis réduit à un mois au lieu de trois mois en cas de départ volontaire dans ces zones. Le décret du 24 juillet 2024 a reconduit ces mesures de protection renforcée.

L'augmentation lors du renouvellement du bail

Six mois avant la fin du bail, le propriétaire doit notifier l'augmentation du loyer envisagée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit être motivée et justifiée par des éléments objectifs de comparaison avec les loyers du voisinage. Le locataire dispose d'un délai de quatre mois pour répondre à cette proposition et son silence équivaut à un refus. En cas de désaccord persistant, la saisine de la commission départementale de conciliation permet de tenter une résolution amiable du différend. Si cette démarche s'avère infructueuse, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection qui tranchera le différend. L'augmentation validée doit être lissée selon son importance : sur trois ans si elle est inférieure à 10 pour cent du loyer, sur six ans si elle dépasse ce seuil.

Le gel des loyers des passoires thermiques

Les logements classés énergétiquement F ou G pour lesquels le contrat de location a été conclu, reconduit tacitement ou renouvelé à compter du 24 août 2022 ne peuvent plus faire l'objet d'une révision au titre de l'indice de référence des loyers. Cette mesure drastique vise à inciter fortement les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien. Le propriétaire peut retrouver la possibilité de réviser le loyer uniquement après avoir réalisé les travaux permettant au logement d'atteindre une classe énergétique supérieure.

La révision du loyer constitue un droit encadré du bailleur qui doit respecter des procédures strictes. Les locataires disposent de moyens de contestation efficaces pour s'opposer aux augmentations injustifiées ou excessives.