Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans des conditions strictement encadrées par la loi. Cette protection garantit la stabilité de l'occupation locative et constitue un pilier fondamental du droit au logement.

1. Le congé pour vendre le bien

Le congé pour vendre constitue le premier motif légal permettant au propriétaire de reprendre son bien. Ce congé vaut automatiquement offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption lui permettant d'acquérir en priorité le logement qu'il occupe. L'offre demeure valable pendant les deux premiers mois du préavis et doit préciser le prix de vente envisagé ainsi que les conditions de la transaction. Le locataire qui souhaite exercer son droit de préemption doit manifester son intention d'acquérir dans ce délai. Il est important de noter que le propriétaire peut vendre le logement pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer et sans lui donner congé, le bail étant alors transféré au nouvel acquéreur.

2. Le congé pour habiter personnellement

Le congé pour habiter permet au propriétaire personne physique de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou celle de proches. Les bénéficiaires possibles de la reprise sont strictement définis par la loi : le propriétaire lui-même, son conjoint, son concubin depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire de PACS enregistré à cette date, ses descendants et ses ascendants. La lettre de congé doit impérativement préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien de parenté avec le propriétaire. Elle doit également contenir une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise envisagée. La lettre de congé doit obligatoirement être accompagnée de la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

3. Le motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut également invoquer un motif légitime et sérieux imputable soit au locataire soit justifié par sa propre situation. Les manquements du locataire à ses obligations contractuelles constituent des motifs recevables : nuisances de voisinage répétées, retards de paiement du loyer, défaut de souscription d'une assurance habitation. Le propriétaire peut aussi justifier le congé par son souhait de réaliser de gros travaux de réhabilitation du logement nécessitant la libération des lieux. La loi n'ayant pas défini précisément ce à quoi correspond le motif légitime et sérieux, la jurisprudence impose au bailleur d'apporter la preuve du bien-fondé du motif invoqué en cas de contestation du locataire devant le juge.

4. Les sanctions des congés abusifs

La jurisprudence sanctionne sévèrement les congés abusifs ou fictifs par la nullité du congé et l'allocation de dommages-intérêts. En matière de congé pour habiter, l'absence d'occupation effective révèle une reprise fictive sanctionnée lourdement. La Cour de cassation dans son arrêt du 7 juillet 2022 a précisé que le bailleur doit prouver que la reprise était réelle et sérieuse. Un arrêt du 11 janvier 2023 a condamné un bailleur à verser 8 000 euros de dommages-intérêts pour défaut d'occupation. S'agissant du congé pour vendre, un prix fixé de manière dissuasive pour décourager tout acquéreur, l'absence de démarches sérieuses de commercialisation ou la remise en location après le départ du locataire constituent des manœuvres frauduleuses sanctionnées. Les locataires âgés de 65 ans ou plus dont les ressources sont inférieures au plafond d'accès au logement social bénéficient d'une protection particulière.

Les bailleurs doivent respecter scrupuleusement les conditions légales du congé sous peine de sanctions financières importantes. La jurisprudence veille au respect de ces règles protectrices des locataires et n'hésite pas à sanctionner les abus.