L’ensemble des règles régissant la location de biens immobiliers à usage d’habitation résulte des articles 1714 et suivants du Code civil, et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.
Les réparations locatives sont définies par l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 comme étant des « travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».
Figure en annexe dudit décret du 26 août 1987 une liste non exhaustive des réparations présentant un caractère locatif.
Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est également obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».
Ainsi, à la fin du bail, le locataire doit remettre le logement au bailleur dans l’état dans lequel il l’a reçu.
A défaut d’avoir effectué les réparations locatives qui s’imposent à lui, et/ou en cas de dégradations locatives, le locataire pourra être tenu d’y répondre.
En revanche, si le locataire doit remettre le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu, il n’est pas tenu de répondre de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement.
La vétusté sera appréciée notamment en fonction de la durée d’occupation du logement.
Par exemple, il sera admis qu’un locataire ne soit pas tenu de refaire à neuf les peintures de l’appartement qu’il a occupé pendant 10 ans.
La preuve de l’état du logement résulte dans la majeure partie des cas de l’état des lieux d’entrée et de sortie, qui sont établis de manière contradictoire entre le bailleur et le preneur.
En vertu de l’article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n’a été établi ?
L’article 1731 du Code civil dispose qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Il peut arriver qu’en fin de bail, aucun état des lieux de sortie contradictoire ne puisse être établi, notamment lorsque l’une ou l’autre des parties refuse d’y procéder, ou lorsque le locataire a quitté les lieux sans laisser d’adresse.
Dans ce cas, et conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie devra être établi par un Huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.
Qu’en est-il du dépôt de garantie versé au bailleur pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ?
En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».
Si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie doit être « restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».
Si le bailleur refuse de restituer, de manière injustifiée, le dépôt de garantie, le locataire devra saisir le juge d’une demande de restitution du dépôt de garantie.
Il pourra à cette occasion également solliciter une majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la justice, au 1er janvier 2020, c’est le Juge des contentieux de la protection qui connaît des actions dérivant d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation (article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
Noémie ROZANE
Avocat au Barreau de Tarbes
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