Par jugement n°1801863 du 6 mai 2019, le Tribunal administratif de Paris s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en annulation de la promesse de bail à construction conclue entre la Ville de Paris et la SCI Tour Triangle.
Le 31 juillet 2015, la ville de Paris a conclu avec la SCI Tour Triangle une promesse de bail à construction en vue de la réalisation de la Tour Triangle dans le XVème arrondissement.
Diverses associations ont entendu demander à la ville de Paris de résilier la promesse de bail à construction ainsi conclue. Cette demande a été expressément rejetée.
Les associations ont alors saisi le tribunal administratif de Paris d’un recours tendant à ce que la promesse de bail à construction soit résiliée.
La promesse de bail ayant été conclue entre une personne publique, en l’espèce la ville de Paris, et une personne privée, la SCI Tour Triangle, les requérants s’attendaient légitimement à ce que la juridiction administrative se déclare compétente pour connaître du recours dès lors que le critère organique de qualification d’un contrat administratif était rempli.
Pourtant, le seul critère organique résultant de la présence d’une personne publique au contrat ne suffit pas à imprimer au contrat un caractère administratif.
Ainsi, à défaut de remplir un critère matériel par l’existence de clauses exorbitantes de droit commun et à défaut de remplir un critère finaliste par la participation du cocontractant à l’exécution d’une mission de service public, le tribunal administratif de Paris n’a pu que se déclarer incompétent, au profit du juge judiciaire.
A l’appui de leur recours, les associations requérantes soutenaient que la juridiction administrative était compétente en ce que la promesse de bail à construction devait être requalifiée en contrat portant occupation du domaine public, ou en bail emphytéotique administratif, ou en concession d’aménagement (I).
Dans la même logique, les associations requérantes soutenaient que la juridiction administrative était compétente en ce que la promesse de bail à construction portait sur la réalisation d’une mission de service public et qu’elle comportait des clauses exorbitantes de droit commun (II).
I / La promesse de bail à construction n’est pas un contrat administratif par détermination de la loi
Le juge a estimé que la promesse de bail à construction ne constituait pas un contrat portant occupation du domaine public (A), ni un marché public de travaux, ni un bail emphytéotique administratif et encore moins une concession d’aménagement (B).
A / La promesse de bail à construction n’est pas un contrat portant occupation du domaine public
Les parcelles sur lesquelles le projet de la Tour Triangle est envisagé ont été préalablement désaffectées et déclassées par la ville de Paris.
Dans ces conditions, elles ne relevaient plus du domaine public de la ville mais de son domaine privé (Art. L2141-1 et L2211-1 du CG3P).
D’une part, les associations requérantes entendaient démontrer que le projet serait affecté à l’usage direct du public, ce qui aurait pu le faire incorporer au domaine public de la ville de Paris en application des articles L2111-1 et L2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P).
Si tel avait été le cas et que le projet de la Tour Triangle pouvait incorporer le domaine public, alors la promesse de bail à construire aurait pu raisonnablement être considérée comme un contrat portant occupation du domaine public.
Toutefois, le tribunal administratif de Paris a relevé que, même si la Tour Triangle était destinée à accueillir du public, les parcelles sur lesquelles elle sera implantée ne sont pas destinées à être affectées à l’usage direct du public.
D’autre part, les associations requérantes entendaient démontrer que le projet serait affecté à un service public, ce qui aurait pu le faire incorporer au domaine public de la ville de Paris en application des articles L2111-1 et L2141-1 du CG3P.
Si tel avait été le cas et que le projet pouvait incorporer le domaine public, alors la promesse de bail à construire aurait pu raisonnablement être considérée comme un contrat portant occupation du domaine public
Toutefois, le tribunal a relevé que, même si la Tour Triangle était destinée à faire l’objet d’aménagements en faveur de la petite enfance et de la culture, l’ensemble du projet n’est pas destiné en lui-même à être affecté à un service public eu égard aux bureaux et commerce qu’il accueillera.
Dans ces conditions, la promesse de bail à construction querellée n’est pas un contrat portant occupation du domaine public et donc ne constitue pas un contrat administratif par détermination légale en application de l’article L2331-1 du CG3P.
B / La promesse de bail à construction n’est pas un marché public de travaux, ni un bail emphytéotique administratif, ni une concession d’aménagement
D’une part, le tribunal administratif de Paris a relevé que la ville de Paris n’assurera en rien la direction technique des travaux ni même qu’elle en aurait la qualité de maître d’ouvrage, rôle assuré par la SCI Tour Triangle.
Quand bien même la réalisation de la Tour Triangle répondrait aux besoins de la ville de Paris et permettrait de favoriser le développement du tourisme d’affaires, une telle opération ne constitue pas pour autant une opération de travaux publics.
D’autant qu’il a été stipulé que la SCI Tour Triangle deviendra propriétaire du projet à l’issue du bail et non la ville de Paris.
Dans ces conditions, la promesse de bail à construction querellée n’est pas un marché public de travaux eu égard aux dispositions du code de la commande publique alors en vigueur et donc ne constitue pas un contrat administratif par détermination de la loi en application de la loi du 11 décembre 2001 alors en vigueur (Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 dite loi MURCEF).
D’autant qu’une telle qualification ne saurait être retenue, ni au regard du droit de l’Union européenne, ni en application du nouvel article L1111-2 du code de la commande publique.
D’autre part, le juge a relevé que si le projet de se trouvait à proximité immédiate du Parc des expositions qui fait, pour sa part, l’objet d’un bail emphytéotique administratif, ce n’est pas pour autant que la promesse de bail à construction forme un ensemble contractuel indivisible avec le bail emphytéotique dont il est question.
Enfin, rien n’indique que la ville de Paris a entendu concéder à la SCI Tour Triangle la réalisation d’une opération d’aménagement en application de l’article L300-4 du code de l’urbanisme.
Dans ces conditions, la promesse de bail à construction querellée ne constitue ni un bail emphytéotique administratif ni une concession d’aménagement et donc ne constitue pas un contrat administratif par détermination de la loi.
II / La promesse de bail à construction ne constitue pas un contrat administratif par application de critères jurisprudentiels
Le tribunal a jugé que la promesse n’avait pas pour objet d’associer la SCI Tour Triangle à l’exécution d’une mission de service public (A) ni même qu’elle stipulait des clauses exorbitantes de droit commun (B).
A / La promesse de bail à construction ne remplit pas le critère finaliste
Le juge a considéré que, même si le projet était qualifié de projet d’intérêt général, la promesse de bail à construction n’a pas entendu associer la SCI Tour Triangle à l’exécution d’une mission de service public.
En effet, la réalisation du projet de la Tour Triangle ne relève pas d’une mission de service public exécutée pour le compte de la ville de Paris. A plus forte raison, la réalisation d’un tel projet ne relève pas d’une mission de service public dont la ville de Paris aurait la charge, ni d’une opération d’intérêt général dont la ville de Paris aurait la compétence.
Toutefois, le tribunal administratif de Paris a relevé que le projet, une fois réalisé, concourrait au rayonnement et au développement du Parc des expositions de la porte de Versailles.
Si la frontière entre l’intérêt général et la mission de service public s’avère ténue, la réalisation d’un tel projet aurait pu être qualifiée de mission de service public dès lors qu’elle contribue au développement économique du secteur.
Dans ces conditions, bien que l’analyse soit ouverte à débat, la promesse de bail à construction querellée n’associe pas le cocontractant à l’exécution d’une mission de service public et donc ne constitue pas un contrat administratif par application du critère jurisprudentiel finaliste (voir CE, 4 mars 1910, Thérond, N° 29373 et CE sect, 20 avril 1956, Epoux Bertin, N° 98637).
B / La promesse de bail à construction ne remplit pas le critère matériel
Le tribunal a relevé que les associations requérantes n’invoquaient aucune stipulation qui aurait été susceptible d’être qualifiée de clause exorbitante de droit commun.
Bien au contraire, les stipulations contractuelles contenues dans la promesse de bail à construction ne revêtent aucun caractère exorbitant du droit commun dès lors que les sujétions imposées par la ville de Paris n’empêchent pas la SCI Tour Triangle de jouir librement de la chose.
Les seules stipulations imposant un faible degré de sujétion de la SCI Tour Triangle n’ont été convenues que dans le respect du droit de l’urbanisme dès lors qu’elles imposent l’accord préalable de la ville de Paris dans l’hypothèse où le projet venait à être modifié par rapport aux prescriptions du permis de construire accordé.
Dans ces conditions, la promesse de bail à construction querellée ne contient pas de clauses exorbitantes de droit commun et donc ne constitue pas un contrat administratif par application du critère jurisprudentiel qu’est le critère matériel (CE, 31 juillet 1912, n° 30701, Société des granits porphyroïdes des Vosges ; TC, 13 octobre 2014, SA Axa France Iard, N° 3963).
En conclusion, le tribunal administratif n’a pu que se déclarer incompétent à défaut de pouvoir qualifier le contrat querellé de contrat administratif.
