Le code de l’urbanisme prévoit plusieurs infractions lorsque des constructions sont « irrégulières » au sens de l’article L480-4 dudit code.

 

Il en va ainsi des constructions qui ont été édifiées sans l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme (décision de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire) alors que la délivrance d’une telle autorisation était obligatoire.

Il en va également des constructions qui ont été édifiées après l’obtention d’une autorisation d’urbanisme mais dont les caractéristiques ne sont pas conformes à l’autorisation qui a été délivrée (par exemple, lorsque la hauteur de la construction est supérieure à la hauteur autorisée par le permis).

Face à une telle situation, le maire est compétent pour dresser un procès-verbal d’infraction et édicter un arrêté interruptif de travaux (articles L480-1 et L480-2 du code de l’urbanisme).

Cette compétence devient d’ailleurs une obligation lorsque le maire a connaissance d’une infraction.

 

L’article L481-1 du code de l’urbanisme va plus loin puisqu’il permet au maire, après avoir dressé le procès-verbal d’infraction, de mettre en demeure l’auteur des travaux :

  • Soit de mettre la construction en conformité (procéder aux travaux de nature à rendre les caractéristiques de la construction conforme à l’autorisation délivrée) ;
  • Soit de déposer une demande de régularisation de la construction (ne pas procéder à des travaux mais déposer une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme prenant en compte les caractéristiques de la construction, si toutefois cela s’avère possible au regard des règles en vigueur).

 

En pareil cas de figure, le maire doit préalablement inviter l’auteur des travaux mis en demeure à présenter des observations orales ou écrites dans un délai déterminé.

Si le maire recourt à la mise en demeure, il devra impartir un délai d’exécution à l’auteur des travaux et il lui sera possible de l’assortir d’une astreinte en cas de retard, dont le montant journalier ne peut excéder 500 €, dans la limite de 25.000 €.

Cette possibilité de mise en demeure correspond aux pouvoirs dont dispose le juge pénal lorsqu’il a à juger d’une infraction au code de l’urbanisme. En effet, en cas de condamnation de l’auteur des travaux, le juge pénal peut, lui aussi, ordonner la mise en conformité de la construction (article L480-5 du code de l’urbanisme).

Mais il est évident que la mise en œuvre d’une procédure administrative de mise en demeure présente l’avantage de la rapidité en comparaison de l’attente du jugement à l’issue d’une procédure judiciaire pénale.

Une question peut toutefois se poser si l’on compare les pouvoirs du maire dans le cadre de la procédure de mise en demeure et les pouvoirs du juge pénal dans le cadre de la procédure judiciaire : celle du pouvoir d’ordonner la démolition de la construction irrégulière.

Le juge a d'abord répondu négativement (TA Caen, 31 mars 2022, n° 2001529). En effet, si l’article L480-5 du code de l’urbanisme permet au juge pénal d’ordonner la démolition des constructions irrégulières, la lettre de l’article L481-1 du même code n’envisage pas que la possibilité pour le maire d’ordonner, dans le cadre d’une mise en demeure, "de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité". Le TA de Caen n'avait pas reconnu au maire le pouvoir d’ordonner la démolition d’une construction irrégulière dans le cadre d’une procédure de mise en demeure. Cette solution visait à réserver à l’autorité judiciaire seule le pouvoir d’ordonner la démolition d’une construction, mesure particulièrement attentatoire aux droits individuels.

Pourtant, dans un arrêt du 22 décembre 2022, n°463331, le Conseil d'Etat a finalement considéré que le maire peut ordonner la démolition d'une construction illégale :

"l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme puisse, dans le cadre de ses pouvoirs de police spéciale et indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, mettre en demeure l'intéressé, après avoir recueilli ses observations, selon la nature de l'irrégularité constatée et les moyens permettant d'y remédier, soit de solliciter l'autorisation ou la déclaration nécessaire, soit de mettre la construction, l'aménagement, l'installation ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l'impose, en procédant aux démolitions nécessaires. "

Cette clarification est la bienvenue. Reste qu'en cas de mise en demeure de démolir, la personne peut saisir le juge administratif, y compris en référé, qui examinera la légalité de cette mesure de police administrative.