Tout recours contre un permis de construire, devant les juridictions administratives, doit comporter des « moyens » suffisamment sérieux pour convaincre le juge d’en prononcer l’annulation.
En contentieux administratif, la notion de « moyens » renvoie à la notion d’arguments et elle se subdivise en deux grandes catégories : les moyens de légalité externe et les moyens de légalité interne.
Les premiers sont les arguments relatifs à la forme de l’arrêté portant délivrance d’un permis de construire et à la procédure qui en précédé l’édiction (I).
Les seconds sont les arguments relatifs au fond de l’arrêté portant délivrance du permis de construire sollicité, c’est-à-dire au respect des règles par le projet de construction (II).
Si le juge administratif retient un de ces moyens, un de ces arguments, il pourra prononcer l’annulation du permis de construire de votre voisin, notamment s’il s’agit d’un moyen de légalité interne.
I / Les moyens de légalité externe
• La compétence de l’auteur de l’arrêté portant délivrance du permis de construire
Le permis de construire prend la forme d’un arrêté signé.
Cet arrêté doit être signé par le Maire de la commune ou, selon certains cas, signé par le Préfet du département.
S’il apparaît que l’arrêté est signé par une autre personne, elle devra justifier qu’elle disposait à cet effet d’une délégation en bonne et due forme (il est fréquent que les arrêtés soient signés par l’adjoint au Maire délégué à l’urbanisme).
• La réalisation du projet architectural par un architecte
En fonction des caractéristiques du projet de construction les plans et documents produits dans le dossier de demande de permis de construire doivent avoir été réalisés par un architecte.
Vous retrouverez ici les hypothèses dans lesquelles le recours à un architecte est obligatoire pour déposer une demande de permis de construire.
• l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire
Le dossier de demande de permis de construire doit comporter certaines pièces, telles que fixées par les articles R431-4 à R431-34-1 du code de l’urbanisme.
La liste des pièces exigées varie en fonction de la nature du projet et de son lieu d’implantation.
A minima, le dossier de demande de permis de construire doit contenir :
- Un plan de situation ;
- Un plan de masse de la construction à édifier ;
- Un plan de coupe du terrain et de la construction à édifier ;
- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
- Un plan des façades et des toitures du projet ;
- Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;
- Des photographies permettant d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage proche et lointain.
Il est également possible, selon les cas, que l’avis de l’Architecte des bâtiments de France (ABF) soit recueilli.
Il conviendra de vérifier que toutes les pièces exigées ont été produites et que les avis requis ont bien été sollicités.
• Insuffisance des pièces jointes au dossier de demande
Même si toutes les pièces exigées ont été produites dans le dossier de demande, cela ne vous dispense pas de pouvoir en critiquer la suffisance.
Il est possible que les plans et documents exigés ne permettent pas de rendre sérieusement et fidèlement compte des caractéristiques du projet, de son insertion dans le paysage ou encore de son insertion dans l’environnement proche et lointain.
L’insuffisance des pièces produites pourrait être susceptible de fausser l’appréciation de l’autorité qui a délivré le permis de construire.
II / Les moyens de légalité interne
• La méconnaissance des prescriptions du PLU/PLUi
Argument phare pour obtenir l’annulation du permis de construire attaqué, il sera question de démontrer que le projet ne respecte pas les règles du PLU/PLUi.
Concrètement, il s’agira de vérifier si les caractéristiques du projet de construction respectent le règlement de la zone au sein de laquelle il a vocation à être réalisé :
- Respect des règles de destination des constructions ;
- Respect des règles de hauteur maximale ;
- Respect des règles d’implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives ;
- Respect des règles d’emprise au sol maximale ;
- Respect des règles en matière d’insertion paysagère et de choix des matériaux et couleurs ;
- Respect des règles de stationnement ;
- Respect des règles de coefficient de pleine terre ou de biotope (coefficient déterminant une superficie minimale du terrain d’assiette ne devant pas être construite et laissée à l’état naturel) ;
Si le projet ne respecte pas les prescriptions du PLU/PLUi et n’a pas bénéficié « d’adaptations mineures » ni de dérogations spécifiques, le permis de construire de votre voisin risquera sérieusement d’être annulé.
• La méconnaissance des dispositions du RSD
Il existe dans chaque département un règlement sanitaire (RSD) dont les règles sont opposables en matière d’urbanisme.
Par exemple, le RSD peut fixer une distance minimale entre les bâtiments d’élevage et les nouvelles constructions.
Il s’agira donc de vérifier si le projet respecte ces règles et, à défaut, s’il bénéficie d’une dérogation à ce titre.)
• La méconnaissance des dispositions de l’article R111-2 du code de l’urbanisme
Cet article dispose que « Le projet peut être refusé s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »
Par exemple, si le projet de ne permet pas l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie.
• La méconnaissance d’un secteur protégé
Il est possible que le projet de construction se situe dans un secteur protégé, par exemple au titre des monuments historiques ou dans le champ d’immeubles inscrits au titre d’un inventaire patrimonial.
Le cas échéant, il vaudra veiller au respect des prescriptions du PLU/PLUi en la matière.
Par ailleurs, si l’avis des ABF était obligatoire, il faudra vérifier que le permis de construire obtenu par votre voisin soit conforme à cet avis.
→ Les moyens ci-avant présentés ne doivent pas vous faire oublier de respecter les règles de recevabilité de votre recours, que vous retrouverez ici.
→ Les moyens ci-avant présentés ne doivent pas vous faire oublier la possibilité pour votre voisin dont le permis de construire est attaqué d’en obtenir la régularisation en cours d’instance, comme vous pourrez le voir ici
→ Si vous souhaitez contester le permis de construire obtenu par votre voisin, ou vous défendre face à un recours contre votre permis, n’hésitez pas à solliciter votre Avocate au regard de la technicité et la spécificité d’une telle procédure.
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