L’indemnité d’expropriation doit permettre - en principe - l’indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain subi par les expropriés du fait de la dépossession (L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Le préjudice est considéré comme direct dès lors qu’il ne résulte que de la mesure d’expropriation elle-même.

C’est ainsi que le préjudice qui résulterait des travaux réalisés ultérieurement sur la parcelle expropriée n’est pas en lien direct avec l’expropriation et ne peut faire l’objet d’une indemnisation dans le cadre de la phase judiciaire de l’expropriation.

Ce préjudice peut toutefois parfaitement être indemnisé dans le cadre d’une action en responsabilité civile ou administrative selon la nature de la personne responsable.

Les principes de l’indemnisation en matière d’expropriation excluent également l’indemnisation du préjudice qui n’est pas matériel et notamment du préjudice moral.

Pour regrettable que ce soit, le code de l’expropriation ne tient pas compte de la valeur sentimentale ou symbolique qui peut être attachée à certains biens au bénéfice d’une approche exclusivement économique de la valeur.

L’autorité expropriante n’a donc pas l’obligation de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire dépossédé (CC, 21 janvier 2011, n° 2010-87 QPC).

Enfin, l’indemnité d’expropriation ne couvre que le préjudice connu avec certitude.

Si ce principe exclut l’indemnisation du préjudice qui ne présenterait qu’un caractère éventuel, il permet en revanche l’indemnisation des préjudices futurs, c'est-à-dire ceux qui se réaliseront de manière certaine.

En principe, l’indemnisation principale de dépossession correspond à la valeur vénale du bien exproprié, sans toutefois pouvoir être supérieure.

A cette indemnité principale peuvent s’ajouter de nombreuses indemnités accessoires telles que l’indemnité de remploi.

L’alinéa 1er de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation dispose à ce titre que :

« L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. (…)»

Cette indemnité accessoire fixée en proportion de l’indemnité principale sert essentiellement à couvrir les frais et droits que l’exproprié doit supporter pour acquérir un nouveau bien équivalent à celui dont il a été privé.

La valeur des biens expropriés diffèrent sensiblement selon leur nature, leur situation et les méthodes d’évaluation employés par l’administration fiscale et les autorités expropriantes.

Avant d’accepter une offre faite par l’expropriant en phase amiable, il est donc recommandé de faire évaluer son bien selon les principes retenus par le juge de l’expropriation.