Sommaire :

INTRODUCTION

  1. Pourquoi créer une SCI ?
  2. Pour qui ?

I – AVANTAGES ET INCONVENIENTS D’UNE SCI

  1. Avantages
  2. Inconvénients

II – FORMALITES DE CREATION D’UNE SCI

  1. Rédaction des statuts
  2. Réalisation des apports et ouverture d’un compte bancaire
  3. Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonce légal (JAL)
  4. Immatriculation de la SCI et Déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE)
  5. Réception du Kbis
  6. Déclaration aux impôts
  7. Formalités complémentaires selon les cas

III – GESTION FORMELLE D’UNE SCI

  1. Obligations comptables d’une SCI
  2. Assemblées générales et décisions collectives
  3. Déclarations fiscales

IV – COMPARATIF FISCAL : IR VS IS

  1. Tableau comparatif
  2. Analyse détaillée
  3. En pratique : comment choisir ?
  4. Illustration

V – LE RÔLE DE L’AVOCAT

  1. Analyse du projet
  2. Conseil sur la structuration
  3. Rédaction des statuts
  4. Accomplissement des formalités juridiques
  5. Accompagnement post-création

 

INTRODUCTION

Pourquoi créer une SCI ?

  • Détenir un bien immobilier à plusieurs (famille, associés).
  • Organiser la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
  • Éviter l’indivision qui peut être source de blocages.
  • Optimiser fiscalement la détention et la transmission (Pacte Dutreil, démembrement…).

Pour qui ?

  • Particuliers : pour l’achat, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens.
  • Investisseurs : pour structurer un portefeuille immobilier.
  • Familles : pour préparer une succession.
  • Profession libérale ou dirigeant : pour isoler l'immobilier professionnel du reste du patrimoine.
  • Couples non mariés/PACS : pour sécuriser l'achat à deux.

I – AVANTAGES ET INCONVENIENTS D’UNE SCI

A - AVANTAGES

1.   JURIDIQUES :

  • Souplesse statutaire : liberté dans la répartition des pouvoirs, des droits de vote, des bénéfices.
  • Évite l’indivision : les décisions sont prises à la majorité selon les statuts.
  • Transmission facilitée : cession de parts sociales plus souple que le démembrement ou la vente d’un bien indivis.

2.   FISCAUX :

  • Transmission optimisée : démembrement des parts (donation de la nue-propriété).
  • IS ou IR au choix : possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour amortir le bien.

3.   PATRIMONIAUX :

  • Séparation du patrimoine personnel/professionnel.
  • Possibilité de faire entrer ou sortir des associés plus facilement.

B - INCONVENIENTS

  • Gestion formelle : tenue de comptabilité, assemblées, décisions collectives (AG).
  • Pas d’activité commerciale possible (location meublée régulière interdite, sauf exception).
  • Formalités coûteuses : rédaction des statuts, publication légale, enregistrement.
  • Fiscalité complexe en cas de passage à l’IS (plus-value, amortissements à suivre…).
  • Responsabilité illimitée des associés (à proportion de leurs parts).

 

II – FORMALITES DE CREATION D’UNE SCI

1. Rédaction des STATUTS de la SCI

Mentions obligatoires (article 1835 du code civil) :

  • Dénomination sociale
  • Objet social (par ex. : acquisition, gestion, mise en location d’immeubles…)
  • Adresse du siège social
  • Durée (max. 99 ans)
  • Apports des associés (numéraires et/ou en nature)
  • Répartition des parts sociales
  • Identité du ou des gérants
  • Modalités de fonctionnement (prise de décision, affectation des résultats, cession de parts…)

Conseil d’avocat :

  • Prévoir une clause d’agrément pour toute cession de parts (souvent à l’unanimité).
  • Bien cadrer les pouvoirs du gérant.
  • Adapter les statuts selon le type de SCI (familiale, patrimoniale, d’investissement locatif…).

 

2. Réalisation des APPORTS et ouverture du COMPTE BANCAIRE

a– Apports en numéraire

  • Les associés effectuent des virements au nom de la société (libération du capital social).
  • Pas de minimum légal (1 € suffit), mais cohérence patrimoniale recommandée.

b– Ouverture d'un compte bancaire professionnel

  • Une SCI doit disposer d’un compte dédié, même si l'activité n’est pas commerciale.
  • Le compte est ouvert au nom de la société en formation.
  • La banque demande : projet de statuts, pièce d’identité des associés, justificatif de siège, etc.

 

3. Publication d’un avis de constitution dans un JOURNAL D’ANNONCES LEGALES (JAL)

Mentions obligatoires :

  • Dénomination
  • Forme juridique (SCI)
  • Montant du capital social
  • Adresse du siège
  • Objet social
  • Durée
  • Identité du gérant
  • Greffe du tribunal compétent
  • Coût moyen en 2025 : entre 150 € et 250 € TTC, selon le journal et le département.

 

4. IMMATRICULATION de la SCI

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités sont centralisées sur le site : https://formalites.entreprises.gouv.fr

Pièces à fournir :

  1. Statuts signés
  2. Justificatif de domiciliation (bail, attestation, EDF…)
  3. Attestation de publication au JAL
  4. Pièces d’identité des gérants
  5. Déclaration de non-condamnation du gérant
  6. Liste des bénéficiaires effectifs (RBE)

Attention : dépôt possible uniquement en ligne via le guichet unique. Il est possible de mandater un avocat pour réaliser ces démarches.

  • Coût du greffe : environ 70 à 90 € (frais d'immatriculation + RBE).

 

4. Déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE)

Depuis 2017 (ordonnance n°2016-1635), toute société doit déclarer ses bénéficiaires effectifs (associé détenant plus de 25 % ou ayant un pouvoir de contrôle).

  • À faire en même temps que la demande d’immatriculation, via le même guichet.

Attention : Omission sanctionnée par une amende de jusqu’à 7 500 €.

 

5. Réception du KBIS

Délivré par le greffe après validation du dossier. Il officialise l'existence juridique de la SCI.

 

6. Déclaration aux IMPOTS

a– Déclaration d’existence à l’administration fiscale

  • Dans les 15 jours
  • À faire via le formulaire M0 intégré à la plateforme du guichet unique.
  • Attribution d’un numéro SIRET + régime fiscal (IR par défaut, option IS possible).

b– Déclaration 2072 (pour les SCI à l’IR)

  • À déposer chaque année, même en l’absence de recettes.

 

7. Formalités complémentaires selon les cas

Situation

Formalité complémentaire

SCI mise en location meublée

TVA et BIC possible → choix du régime fiscal à anticiper

SCI avec emprunt bancaire

Prévoir clause de nantissement / intervention de la banque

Apport d’un immeuble en nature

Acte authentique obligatoire, droits d’enregistrement à anticiper

Siège social chez un associé

Attestation de domiciliation + justificatif de domicile

 

III – GESTION FORMELLE D’UNE SCI

La gestion formelle d’une SCI constitue un aspect souvent négligé par les particuliers qui la créent, pensant qu’il s’agit d’une simple « coquille » pour détenir un bien. Pourtant, même une SCI familiale doit respecter un certain formalisme juridique et administratif, notamment en matière de comptabilité, de tenue des assemblées et de respect des obligations déclaratives.

A - OBLIGATIONS COMPTABLES

1. SCI A L’IR (régime fiscal par défaut)

La loi ne prévoit pas d’obligation comptable stricte, mais une tenue de comptes est largement recommandée pour :

  • Répartir correctement les résultats entre les associés.
  • Déterminer le résultat fiscal (déclaration 2072).
  • Justifier la gestion de la société (notamment vis-à-vis des héritiers ou d’un contrôle fiscal)

Pratique recommandée :

  • Tenue d’une comptabilité de trésorerie simple (recettes/dépenses).
  • Relevé annuel des comptes courant d’associés.
  • Tenue facultative d’un journal et d’un grand livre, mais conseillée.

Déclaration fiscale annuelle :

  • Formulaire 2072-S ou 2072-C selon le type de revenus.
  • À déposer chaque année (en mai ou juin).

2. SCI A L’IS

Obligations comptables beaucoup plus strictes car la SCI devient une personne morale soumise aux règles de la comptabilité commerciale.

Obligations :

  • Comptabilité en partie double : journal, grand livre, balance.
  • Amortissements, provisions, charges à payer.
  • Tenue d’un bilan, compte de résultat et annexe.
  • Déclaration fiscale annuelle : liasse 2065, annexe 2033 ou 2050.

En pratique :

  • Nécessité quasi systématique de recourir à un expert-comptable.
  • Honoraires annuels : 1 200 à 2 000 € selon la complexité.

 

B - ASSEMBLEES GENERALES ET DECISIONS COLLECTIVES

Même en SCI familiale, les décisions doivent être prises collectivement. Il est impératif d’organiser au minimum une assemblée générale annuelle, voire plusieurs si des décisions importantes sont à voter.

1. L’ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

Objectif : approuver les comptes de l’exercice et affecter le résultat (distribution ou mise en réserve).

Délai : généralement dans les six mois suivant la clôture de l’exercice.

Contenu du procès-verbal :

  • Présentation des comptes.
  • Décision sur l’approbation des comptes.
  • Affectation du résultat.
  • Questions diverses.
  • Le procès-verbal doit être signé par les associés présents. Il n’a pas à être déposé au greffe mais doit être conservé dans un registre.

2. L'ASSEMBLEE EXTRAORDINAIRE (OU DECISION COLLECTIVE EXCEPTIONNELLE)

Pour les décisions suivantes :

  • Nomination ou révocation du gérant.
  • Modification des statuts (ex : changement d’objet, de siège, de capital).
  • Cession de parts sociales.

En SCI, les modalités de vote sont librement fixées dans les statuts, notamment :

  • Quorum et majorité.
  • Agrément des nouveaux associés (souvent obligatoire à l’unanimité).

 

C - DECLARATIONS FISCALES

  • Formulaire 2072 (IR) ou liasse 2065 (IS).
  • Revenus locatifs soumis à la TVA si locaux professionnels (rare en SCI classique).
  • Déclarations 1447 et 1446 pour la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) si activité économique.

 

EN RESUME

Obligations

SCI à l’IR

SCI à l’IS

Comptabilité

Simple, non obligatoire

Obligatoire, en partie double

Assemblée générale

Recommandée annuellement

Obligatoire pour approbation des comptes

Déclaration fiscale

2072

Liasse 2065 complète

Formalisme en cas de changement

PV + modification statuts le cas échéant

PV + formalités de publicité

RBE

Oui

Oui

 

 

IV – COMPARATIF FISCAL : IR VS IS

A - TABLEAU COMPARATIF

Critères

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Régime fiscal par défaut

Oui

Non (option irrévocable)

Imposition des bénéfices

Au niveau des associés, selon leur tranche marginale

Au niveau de la SCI : 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %

Déductibilité des charges

Charges déductibles strictement encadrées (CGI art. 31)

Déduction large : amortissements, intérêts, frais réels

Amortissement de l’immeuble

Non autorisé

Oui, déduction comptable annuelle

Sortie de trésorerie (dividendes)

Pas de distribution formelle (revenus imposés directement)

Distribution imposée (flat tax ou barème selon option)

Plus-value à la revente

Régime des particuliers : abattement pour durée de détention (30 ans = exonération totale)

Plus-value professionnelle : calcul par différence entre prix de cession et valeur nette comptable amortie

Imposition de la plus-value

19 % + prélèvements sociaux (17,2 %)

15 % / 25 % intégrée au résultat

Transmission/donation

Plus simple, surtout avec démembrement de parts

Moins favorable à cause de la réévaluation à la VNC

Obligations comptables

Légères (tenue de comptes, formulaire 2072)

Lourdes (bilan, compte de résultat, expert-comptable)

Sort des déficits

Imputables sur revenus fonciers des associés

Report en avant ou en arrière du déficit fiscal

Sortie du régime / changement

Possibilité de passer à l’IS

Irrévocable (sauf changement de forme ou cessation)

 

B - ANALYSE DÉTAILLÉE

1. SCI à l’IR (régime par défaut)

  • Souplesse de gestion pour un usage familial ou patrimonial.
  • Les associés sont imposés directement à proportion de leurs parts.
  • Intéressante pour la conservation longue durée et la transmission familiale.
  • Pas d’amortissement, donc résultat fiscal souvent élevé.
  • Avantage sur la plus-value : exonération possible après 22 ans (IR) + 30 ans (PS).

 

2. SCI à l’IS (option irrévocable)

  • Fiscalité moins lourde sur les bénéfices dans un premier temps (taux à 15 % jusqu’à 42 500 €).
  • Déduction de l’amortissement du bien → réduction artificielle du résultat imposable.
  • Très adaptée pour des opérations immobilières avec revente à moyen terme, ou pour des investissements locatifs à fort rendement.
  • Mais revente fiscalement désavantageuse : plus-value sur la VNC, amortissements réintégrés.
  • Distribution des bénéfices → double imposition (IS puis flat tax à 30 % sur dividendes).

 

C - EN PRATIQUE : COMMENT CHOISIR ?

Projet

Régime recommandé

Motif

Achat immobilier entre membres d’une même famille pour conserver un bien sur le long terme

IR

Transmission optimisée, exonération plus-value après 30 ans

Investissement locatif à fort rendement avec crédit, objectif cash-flow

IS

Déduction des charges + amortissements = résultat faible

Achat avec revente à court terme (moins de 10 ans)

IR souvent préférable

Taxation plus légère sur la plus-value

SCI patrimoniale pour transmettre aux enfants via le démembrement

IR

Meilleure valorisation des parts en nue-propriété

SCI détenue par une holding ou une SAS

IS

Cohérence fiscale dans une logique de groupe

 

D - ILLUSTRATION

Achat d’un appartement locatif de 300 000 €, loué 1 300 €/mois (revenus annuels : 15 600 €), avec 250 000 € d’emprunt, charges de 3 000 €/an.

1. À l’IR :

  • Revenus nets imposables : environ 6 000 € après déduction des intérêts et charges.
  • Imposition selon la TMI du foyer + 17,2 % de prélèvements sociaux.
  • Pas d’amortissement.

2. À l’IS :

  • Résultat fiscal proche de 0 grâce aux amortissements (~1/30e du prix du bien/an).
  • IS payé : presque rien.
  • Mais à la revente, plus-value calculée sur la valeur nette comptable (VNC) :

Si le bien est vendu 400 000 €, mais VNC = 200 000 € après amortissements → plus-value imposée sur 200 000 €.

 

IV – LE RÔLE DE L’AVOCAT

1. Analyse du projet

  • Objectifs du client : investissement locatif ? transmission ? achat en famille ?
  • Profil des associés : conjoints, enfants, tiers ?
  • Fiscalité souhaitée : IR ou IS ?
  • Vérification de la cohérence du projet avec la SCI (location meublée exclue par ex.).

 

2. Conseil sur la structuration

  • Conseils sur le démembrement : nue-propriété / usufruit.
  • Pactes d’associés éventuels.
  • Régime fiscal adapté (IR de principe ou IS sur option).
  • Montage de financement (apports ou emprunt par la SCI ?).

 

3. Rédaction des statuts

  • Statuts sur mesure, adaptés au projet et aux volontés des associés.
  • Clauses de préemption, d’agrément, de répartition des bénéfices...
  • Clauses spécifiques sur la nomination et les pouvoirs du gérant.

 

4. Accomplissement des formalités juridiques

  • Rédaction et publication de l’annonce légale.
  • Dépôt du dossier au greffe (via le portail INPI).
  • Suivi du dossier et obtention du Kbis.

 

5. Accompagnement post-création

  • Conseil sur les déclarations fiscales (formulaire 2072 à l’IR, obligations à l’IS).
  • Préparation de l’AG annuelle (même en famille).
  • Rédaction de contrat de bail entre SCI et locataire.
  • Préparation à une donation ou cession de parts.

 

La création d’une SCI est un outil puissant, mais qui nécessite un cadre juridique rigoureux et une réflexion stratégique.

En tant qu’avocat, je vous propose un accompagnement clair et personnalisé pour créer votre SCI en toute sécurité, en tenant compte de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux.

Je suis à votre disposition pour échanger sur votre projet et vous proposer une solution sur mesure.

Romain BRIERE