Le lotissement est régi par deux types de règles :  

• Le règlement du lotissement (dispositions de droit public) ;

• Le cahier des charges (dispositions contractuelles de droit privé).

 

En cas de demande de permis de construire, le service urbanisme doit vérifier la conformité du permis demandé avec les règles édictées par le règlement du lotissement (si celui-ci est applicable). 

A contrario, il ne doit pas vérifier la conformité du permis demandé avec les règles édictées par le cahier des charges.   

Autrement dit, le service urbanisme peut délivrer un permis de construire qui serait contraire aux règles du cahier des charges.  

Néanmoins, si tel est le cas, les colotis peuvent demander par une action civile devant le juge civil à ce que les dispositions du cahier des charges soient respectées.  

Ainsi, même si une construction est autorisée par le service urbanisme car conforme aux dispositions réglementaires de droit public, celle-ci pourrait être détruite à la demande des colotis si elle n’est pas conforme aux dispositions contractuelles de droit privé du cahier des charges (comme cela a notamment été le cas dans un arrêt du 21 janvier 2016 rendu par la Cour de cassation).  

 

Afin d’éviter ces contradictions, il est possible de mettre en conformité les règles du lotissement avec les règles d’urbanisme. Pour cela :   

• Article L.442-10 du Code de l’urbanisme :  

Les colotis peuvent demander ou accepter des modifications des règles du lotissement. 

Ces modifications peuvent porter sur :  

  • Le règlement du lotissement ;
  • Les clauses réglementaires et non réglementaires du cahier des charges si ce dernier a été approuvé ;
  • Les clauses réglementaires du cahier des charges si ce dernier n’a pas été approuvé.

• Article L.442-11 du Code de l’urbanisme :  

La commune peut, après la réalisation d’une enquête publique, mettre en conformité les règles du lotissement avec les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU).  

 

Cette mise en conformité peut porter sur :  

  • Le règlement du lotissement ;
  • Les clauses réglementaires et non réglementaires du cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non.

 

APPLICATION DU REGLEMENT DU LOTISSEMENT DANS LE TEMPS :  

• Article L. 442-14 du Code de l’urbanisme :  

Au cours des 5 premières années, le règlement du lotissement est toujours applicable. 

 

• Au-delà de 5 ans, le règlement du lotissement est applicable s’il est plus restrictif que le PLU (ou un document d’urbanisme en tenant lieu). 

 

• Article L.442-9 du Code de l’urbanisme :  

Au-delà de 10 ans, le règlement du lotissement devient caduc s’il existe un PLU (ou un document d’urbanisme en tenant lieu).  

 

Deviennent également caduques dans les mêmes conditions :  

- Les clauses réglementaires et non réglementaires du cahier des charges qui a été approuvé ;

- Les clauses réglementaires du cahier des charges qui n’a pas été approuvé.

 

(voir schéma à la fin du fichier joint en PDF)