Problématiques :
- Les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) peuvent-elles s’opposer au changement de destination d’un appartement d’une résidence de tourisme en un logement à caractère de résidence principale ?
- Quelles sont les conditions pour changer la destination d’un appartement d’une résidence de tourisme en logement principal au regard des règles applicables à la copropriété ?
I – CHANGEMENT DE DESTINATION ET PLU
A – CHANGEMENT DE DESTINATION D’UN IMMEUBLE
Le changement de destination d’un immeuble nécessite le dépôt d’une déclaration préalable (DP) de travaux (ou d’un permis de construire (PC) en cas de modification de la structure / de la façade / de l’emprise au sol / de la surface de plancher).
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Destinations |
Sous-destinations |
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Habitation |
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Commerce et activités de service |
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Extrait de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu
Néanmoins, cette DP / ce PC peut être refusé s’il contrevient aux règles du PLU.
En effet, le PLU peut préciser l’affectation de certaines zones à un usage déterminé, et interdire toute construction qui serait contraire à cet usage (article L151-9 du code de l’urbanisme).
Ainsi, le changement de destination ne peut pas être contraire à l’usage déterminé par la zone.
Toutefois, on parle ici de la destination de l’immeuble, et non de celle de l’un des appartements composant l’immeuble.
B – CHANGEMENT DE DESTINATION D’UN APPARTEMENT
Le changement de destination d’un lot peut ne pas forcément induire un changement de destination de l’immeuble.
Autrement dit, si le changement de destination d’un lot de copropriété ne change pas la destination de l’immeuble, celui-ci ne sera pas soumis à une autorisation d’urbanisme, sauf dans les cas suivants :
- Dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
- Dans les communes de plus de 200 000 habitants
Voir les articles L631-7 à L631-9 du code de la construction et de l’habitation.
En conséquence, si le changement de destination de l’appartement n’affecte pas la destination de l’immeuble en lui-même, et qu’il ne rentre pas dans le champ d’application des articles susvisés, aucune autorisation d’urbanisme n’est requise.
Il va en revanche falloir vérifier que le changement de destination de l’appartement n’affecte pas la destination de l’immeuble.
Pour cela, il va falloir que la nouvelle destination de l’appartement soit conforme au règlement de copropriété de l’immeuble.
II – CHANGEMENT DE DESTINATION ET REGLEMENT DE COPROPRIETE
Il est possible de changer l'usage de son lot de copropriété à condition de respecter la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété et les droits des copropriétaires.
En effet, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que :
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Le copropriétaire doit donc, indépendamment des règles d’urbanisme et de construction, s’assurer que l’affectation projetée ne porte atteinte à aucun des éléments ci-dessus (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-13280).
De plus, la Cour de cassation a souligné la nécessité de se référer à l’état descriptif de division pour déterminer l’affectation des lots, lorsqu’il a été conféré à celui-ci une valeur contractuelle par le règlement et que ses dispositions sont plus précises que celles dudit règlement (Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849).
Concrètement, il découle de cet article deux conséquences :
- Si la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires sont respectés, alors le changement d'usage peut se faire sans avoir à obtenir l'accord des copropriétaires en assemblée générale.
- Sinon, le changement d'usage doit être validé en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires.
Ainsi, le copropriétaire n’a pas à solliciter un vote de l’assemblée :
- Si le changement d’affectation est autorisé par le règlement (CA Paris 23e ch. A, 26 mars 2003, n°2002/16792, Sté CJC c/ Synd. copr. résid. Cagnes-Camargues)
- Si le changement d’affectation ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 20 janvier 2004, n° 02-17120).
L’adage selon lequel « le mieux est l’ennemi du bien » est ici circonstancié. En effet, le copropriétaire devra respecter la décision refusant le changement d’affectation de son lot, devenue définitive, quand bien même le refus essuyé serait injustifié au regard du règlement de copropriété ou porterait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives (Cass. 3e civ. 8 juin 2017, n° 16-16566).
Il n’est donc pas opportun de soumettre au vote de l’assemblée une autorisation qu’elle pourrait refuser à tort, obligeant alors le copropriétaire demandeur à un fastidieux parcours contentieux.
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