C'est le rappel que fait la Cour de cassation dans son arrêt rendu par le 3ème chambre civile le 12 mars 2020 (pourvoi n°18-11.988).

L'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 venant en application de la loi du 10 juillet 1965 précise en effet que "tout transfert de propriété doit être notifié sans délai au syndic soit par les parties soit par le notaire qui établit l'acte".

Les conséquences sont fâcheuses pour l'intéressé dans cette affaire : alors que le syndic n'a pas été informé du décès du propriétaire, il notifie le PV de l'Assemblée Générale à ce dernier. Le courrier lui revient avec la mention "décédée".

L'usufruitier d'alors, devenu, depuis le décès, le propriétaire, avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces Assemblée Générales.

La Cour de cassation approuve la Cour d'appel d'avoir retenu qu'il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé au nu-propriétaire ou à l’usufruitier le procès-verbal de l'assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu'il avait connaissance du décès de la copropriétaire n'était pas rapportée et que l’usufruitier, n'ayant pas agi en annulation de l'assemblée générale dans les deux mois de la notification, n'était plus recevable à le faire.

Deux choses sont reprochées à l'usufruitier :

  • Ne pas avoir informé le syndic du décès du nu-propriétaire : la précision est importante car dans ce cas particulier de démembrement de la propriété, les autres copropriétaires et le syndic ne pouvaient deviner le décès. En effet, le fait que l'héritier était présent aux Assemblées générales n'avait rien d'anormal dès lors qu'en tant qu'usufruitier, avant le décès, il était également présent. En toute hypothèse, le défaut d'information l'empêche de reprocher au syndic le défaut de notification des PV à son encontre
  • Ne pas avoir contesté les décisions des Assemblées Générales dans les 2 mois suivant la notification du PV : dès lors qu'il ne peut reprocher au syndic de ne pas lui avoir notifié les PV et puisque le syndic justifie avoir procédé à cette notification au propriétaire connu (certes décédé), le délai de contestation des PV d'Assemblée Générale - fixé à deux mois à compter de la notification - a couru normalement.

La solution est heureuse en ce qu'elle applique strictement les dispositions relatives aux copropriétés. Elle permet également d'assurer une certaine sécurité juridique pour les syndicats des copropriétaires qui, sans avoir été informés, pourraient se retrouver avec le risque d'une action en annulation de PV d'Assemblée Générale anciens sans le savoir et pensant pourtant que les délais ont été purgés. Elle permettra également de rassurer les syndics.

Elle interroge toutefois dans la mesure où ne pourrait-on pas considérer que l'intéressé a été empêché d'agir en justice puisqu'il ignorait le point de départ du délai de deux mois pour ce faire....? Il s'agit en effet d'une cause de suspension des délais de procédure.

Le professionnel lui répondra sûrement par l'adage "nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude"... Il lui revient donc de bien penser à informer le syndic du décès de son ayant-droit.

Pourrait alors se poser la question de la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de notoriété qui aurait omis de le faire ou de l'informer de cette formalité ? Après tout, l'obligation d'informer le syndic repose également sur ce dernier. On s'interroge toutefois sur le préjudice indemnisable qui ne remettrait jamais en question les décisons votées par les Assemblées Générales.

Il convient donc de rester prudent dans l'ensemble des formalités à effectuer dans ces périodes difficiles de la vie de tout à chacun. Pensez donc aux professionnels pour vous aider et vous informer sur vos droits en toutes circonstances.

 

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